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Immobilienmillionär für eine Woche – Update Finanzzahlen März 2020

Danke!

In diesem Artikel stelle ich dir meine monetäre Entwicklung und meine aktuellen Finanzzahlen vor. Nachdem sich lange nichts getan hat, kam es Anfang 2020 Schlag auf Schlag.

Ich hatte Anfang 2020 bereits acht Besitzübergänge. Im Januar gab es ein neues Eigenheim, während ich das alte Haus im Februar verkauft habe. Ende Februar war es dann auch so weit und ich hatte endlich den Besitzübergang meiner letzten 6 Wohnungen, bei dem zwischen Kaufvertrag und Übergang über 5 Monate verstrichen sind.

In der letzten Februarwoche, zwischen dem Übergang von einem Kauf und einem Verkauf, durfte ich mich sogar Immobilienmillionär nennen. Mein Immobilienbestand war zu diesem Zeitpunkt satte 1,163 Millionen Euro groß. Dass dieser Peak im Diagramm zur Entwicklung meines Immobilienvermögens nicht auftaucht, liegt daran, dass ich immer den Stand vom Monatsende festhalte.

Falls dich mein bisheriger finanzieller Werdegang interessiert, schaue doch mal unter der Kategorie Monetäre Entwicklung nach:

Lies: Monetäre Entwickung

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Hausverkauf


Mein Hausverkauf und auch der Kauf eines neuen Eigenheims haben mich ein gutes Stück nach vorne gebracht. Es war mein erster Verkauf einer Immobilie überhaupt und ich habe viele gute Erfahrungen dabei machen dürfen. Außerdem habe ich mit 50 % Brutto-Gewinn, in Zahlen: 80.000 €, ein sehr ordentliches Ergebnis erzielt.

Lies: 80.000 € Brutto-Gewinn mit dem Hausverkauf in Eigenregie

Neben dem Eigenkapitalzuwachs und den Erfahrungen, die ich sammeln durfte, hatte dieser Verkauf noch weitere positive Aspekte, welche ich dir im Folgenden kurz erläutere.


662 € mehr Cashflow durch abbezahlte Wohnung


Durch den Verkauf vom Haus hat die Bank auch gleich das Darlehen von meiner ersten Wohnung aufgelöst. Bei der Bank hatte ich also mein Haus und eine Eigentumswohnung finanziert. Als ich das Haus gekauft hatte, hat die Bank eine Grundschuld auf meine erste Wohnung eingetragen bekommen, damit ich bessere Konditionen erhalte.

Warum die Bank nun entschieden hat, auch die Finanzierung abzulösen, kann ich ehrlich gesagt nicht ganz nachvollziehen. Die Sicherheit für das Haus scheint mir die einzige logische Erklärung zu sein. Da ich mit dem Verkaufserlös die Kredite von Haus und Wohnung decken konnte und gleichzeitig noch etwas übrig behalten durfte, stellte das auch kein Problem für mich dar.

Im Gegenteil, die Finanzierung meiner Wohnung war mir schon länger ein Dorn im Auge, da ich beim Vertragsabschluss nicht aufgepasst habe und mir kein Tilgungssatzwechsel zustand. Bei einer Tilgung von 9,23 % ist das nicht die beste Idee. Jedenfalls nicht, wenn du schnellen Wachstum mit großem Hebel anstrebst. Durch die Darlehensauflösung ist der Cashflow von dieser Wohnung von ursprünglich Minus 152 € auf ein Plus von 515 €, vor Steuer und IHR, angestiegen.

Außerdem konnte ich die nun freigewordenen Lasten bereits nutzen, um mir die nächste Wohnung zu finanzieren.


Neues Darlehen mit vielen Vorteilen


Auch der Hauskauf hatte einige positive Aspekte, denn beim Haus hatte ich damals auch auf einen KfW-Kredit mit zu hoher Tilgung von 10,42 % gesetzt, welcher ebenfalls keinen Wechsel vom Tilgungssatz erlaubte.

Durch die neue Finanzierung habe ich meine Darlehensrate für das Eigenheim von 829,97 € auf 741,48 € senken können und somit weitere 88,50 € zur Verfügung. Obwohl der neue Kredit mit 301.000 € fast doppelt so hoch ist, wie der bisherige über 178.000 €, zahle ich dennoch weniger. Der niedrigere Zinssatz 1,2 % anstatt 2,1 % hat da natürlich auch seinen Anteil dran.

Außerdem konnte ich für das Darlehen eine tilgungsfreie Zeit aushandeln, sowie einen Teil als variables Darlehen ohne Eintragung ins Grundbuch erhalten. Da dieses Darlehen endfällig ist, muss ich auch nur die Zinsen zahlen, wodurch mir noch mehr Cash erhalten bleibt. Dieses Darlehen hat jedoch eine maximale Laufzeit von 2 Jahren und ich muss mich relativ schnell um was Neues kümmern oder die Summe zurückzahlen.

Neben den positiven finanziellen Aspekten aus dem Hausverkauf und dem Erwerb eines neuen Hauses konnten wir uns noch in der Qualität vom Haus und der Mikrolage steigern und ich durfte wieder viel dazulernen.


6 Wohnungen im Paket

Wie bereits eingangs erwähnt, war der Start in 2020 recht ereignisreich und auch der Übergang der 6 Wohnungen, zu denen ich den Kaufvertrag bereits im September 2019 unterzeichnet hatte, hat endlich stattgefunden.

Lies: So viel verdiene ich mit 6 Wohnungen

Bei dem Grundstück zu den Wohnungen gab es ein offenes Grundstückstauschverfahren, bei dem alle Eigentümer zustimmen mussten. Das dauert natürlich seine Zeit und ich kann froh sein, dass ich erst gekauft habe, als dieser Prozess schon weit vorangeschritten war, denn ansonsten hätte es noch länger dauern können.

Durch den Kauf dieser Wohnungen entsteht ein weiterer passiver Cashflow von rechnerisch 802 € vor Steuer und IHR.


P2P – Mintos,Twino, Swaper und Robocash


Was das Thema P2P muss ich leider zugeben, dass ich dieses nicht ausreichend dokumentiert habe. Zwischenzeitlich hatte ich 35.000 € bis 40.000 € in Mintos, Twino, Robocash und Swaper investiert. Da ich hier aber keine genauen Werte mehr habe, sind in der Vermögensentwicklung nur Zahlen ab Dezember 2019 mit einbezogen. Ich gelobe jedoch Besserung.

P2P war ein Auf und Ab bei mir und nachdem ich anfangs relativ viel investiert habe, musste ich dann auch recht schnell wieder alles abziehen, um dieses für meine Investments nutzen zu können.

Aber genau dafür hatte ich diese Form der Geldanlage ja auch gewählt. Um immer schnell an mein Geld zu kommen und doch eine gute Rendite erhalten zu können. Die Parameter habe ich dann so gewählt, dass ich immer eine Buyback-Garantie inkludiert habe. Außerdem habe ich immer Laufzeiten von 30 bis maximal 90 Tage gewählt. Das hat auch bei Twino und Robocash richtig gut funktioniert und ich bin recht schnell wieder an mein Geld gekommen. Bei Mintos musste ich leider länger auf mein Geld warten, da zu der Laufzeit vom Darlehensvertrag noch weitere 60 Tage kommen, bis die Buyback-Garantie greift. Zudem bin ich meine Darlehen auf dem Zweitmarkt nicht losgeworden. Während die kurzfristigen Verkäufe bei Twino und Robocash echt entspannt mit wenigen Klicks möglich waren, musste man bei Swaper jedes Darlehen einzeln verkaufen, was bei über 200 Verträgen eine nervige Angelegenheit ist.


Entwicklung Immobilienvermögen



Entwicklung meines Immobilienvermögens



In meiner aktuellen Entwicklung vom Immobilienvermögen kann man gut Ablesen, welche Bedeutung 2020 bisher für mich hat. Neben den Besitzübergängen habe ich auch eine Renovierung in ETW 0 vornehmen lassen, welche ich mit einer Wertsteigerung von 10.000 € angesetzt habe.

Bei den Finanzierungen meiner Immobilien habe ich die Nebenkosten immer in das Darlehen mit aufgenommen und zusätzlich noch liquide Mittel aus den Immobilien gezogen. Hierdurch erklärt sich dann auch, wieso meine Eigenkapitalquote, immer weiter gesunken ist. Die Eigenkapitalquote errechnet sich aus dem Immobilienvermögen abzüglich der Belastungen.


Vermögensentwicklung



Meine Vermögensentwicklung


Wenn ich meinen gesamten Kapitalstock betrachte, bin ich gegenüber meinem Start Anfang 2019 sogar noch im Plus und dementsprechend sehr zufrieden.

Leider kann ich für dieses Diagramm nicht auf so eine gute Historie zurückgreifen, wie bei den Immobilien. Aber man muss sich ja noch steigern können dürfen 😉

Die Steigerungen in der Vermögensentwicklung hängen zum großen Teil von den Neubewertungen der Wohnungen ab. Weniger wird es meistens dann, wenn ich die Nebenkosten für die Wohnungen mit einbeziehe.

Was meine Aufteilung vom Vermögen angeht, bin ich mir noch nicht ganz sicher, wie ich in Zukunft weiter vorgehen werde. Auf der einen Seite möchte ich natürlich meine Immobilien maximal hebeln, auf der anderen Seite möchte ich auch eine hohe Diversifikation erreichen, um mein Risiko dementsprechend zu streuen.


Monatlicher Cashflow



Monatlicher Cashflow vor Steuer und IHR


Was den monatlichen passiven Cashflow angeht, konnte ich einen deutlichen Sprung nach oben machen. Während ich bisher bei einem Cashflow von 242 € durch Immobilien lag, konnte ich die Einnahmen auf 1.711 € steigern. Diese beiden Einkommensströme, die dafür verantwortlich sind, sind die nun abbezahlte ETW 0 und die 6 neuen Wohnungen im Portfolio.

In Monaten ohne Vorkommnissen, könnte ich bereits davon leben und theoretisch auf meinem Angestelltenjob verzichten. Die Steuer kalkuliere ich momentan nicht ein, da ich in der Wachstumsphase, durch Abschreibungen, keine Steuer zahlen muss.

Neben der Steigerung im Cashflow spare ich zudem noch beim neuen Darlehen. Weiterhin bleiben während der tilgungsfreien Zeit zusätzliche 445,50 € übrig. Momentan kann ich mich also nicht beschweren.


Monatlicher Vermögenszuwachs



Monatlicher Vermögenszuwachs durch Tilgung und Sparplan


Während ich meinen monatlichen Cashflow massiv steigern konnte, ist, durch den Wegfall tilgungsstarker Darlehen, der monatliche Vermögenszuwachs gesunken. Während ich zuletzt im Dezember eine Sparquote von 1.531,58 € vorzeigen konnte, liegt diese heute deutlich niedriger bei 989,76 €. Ab Juli, wenn die tilgungsfreie Zeit für mein Eigenheim vorbei ist, wird sich die Sparquote wieder gegen 1.500 € bewegen.


Fazit


Bisher bin ich mit meiner Entwicklung, meiner Persönlichen wie auch finanziellen, seit meinem Start Anfang 2019, sehr zufrieden. Ob ich meine Ziele für 2020 doch noch erreichen kann? Ich arbeite daran!

Lies: Das sind meine Startvoraussetzungen für meine Ziele in 2020

Lies: Wie weit bin ich mit meinen finanziellen Zielen?

Mit einem Cashflow von mittlerweile 3.687 € und einer zusätzlichen Sparquote durch Tilgung und Sparplan von 840 €, habe ich bereits einiges erreicht und bin gespannt, wie es nun weiter geht.

Insgesamt steht meiner weiteren Entwicklung eine schwere Zeit bevor. Ich muss mich entscheiden, wie sicher ich in Zukunft agieren möchte. Ob ich meine Eigenkapitalquote noch weiter senke oder ob ich erst mal auf Konsolidierung setze.

Außerdem würde ich gerne weiter Diversifizieren und auch weniger im Angestelltenverhältnis arbeiten. Beides ist nicht grade förderlich, um in Immobilien zu investieren. Die Diversifikation nicht, da mir damit das nötige Eigenkapital fehlt. Die weitere Stundenreduzierung ist auch problematisch, da ich bereits mit meinem 30 Stunden Job, absagen von den Banken erhalten habe, mit dem Hinweis, dass ich mich gerne wieder melden kann, wenn ich Vollzeit arbeite.

Bisher habe ich nur einen Finanzierer, bei dem der positive Cashflow wichtiger ist, als das Einkommen im Angestelltenverhältnis. Bei diesem Finanzierer muss ich dafür aber eine Tilgung von bis zu 4,5 % in Kauf nehmen.

Wie auch immer, mir steht auf jeden Fall ein aufregendes Jahr 2020 bevor, in dem es viele Hürden zu überwinden gibt. Mit der nötigen Portion Einsatz und auch Kreativität, bin ich mir sicher, dass es weiterhin steil bergauf geht.

Was hältst du von meiner Entwicklung und von meinen Finanzzahlen? Wie sieht es mit deiner finanziellen Entwicklung aus? Stehst du gerade am Anfang, ähnlich wie ich? Oder hast du bereits deine Ziele verwirklicht und bist mir einen Schritt voraus? Über einen Kommentar von dir freue ich mich.

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