cheap-apartments

7 neue Wohnungen und eine Gehaltserhöhung – Update meiner Finanzzahlen

Danke!

In der letzten Zeit ist einiges bei mir passiert, wovon ich dir berichten möchte.

Ich habe zum Beispiel eine neue Wohnung gekauft, mit der ich in der kurzen Zeit schon einiges erleben durfte. Die Finanzierung lief nicht rund und der Mieter zahlt die Miete nicht zuverlässig. Zudem gibt es Beschwerden aus der Hausgemeinschaft.

Außerdem habe ich meinen ersten größeren Deal mit 6 Wohnungen unter Dach und Fach gebracht. Die Tinte auf dem Kaufvertrag ist gerade erst getrocknet und nun heißt es abwarten, bis die Formalitäten abgeschlossen sind und der Eigentumsübergang stattfinden kann. Dieses Geschäft war auch mit einigen Hürden verbunden, die ich dir natürlich nicht vorenthalten möchte.

Weiterhin gab es eine Gehaltserhöhung und obwohl mein Vermögen gestiegen ist, ist mein Eigenkapital gesunken. Warum das so ist und wie meine weiteren Finanzzahlen aussehen, erkläre ich dir zum Ende des Artikels.

Inhalt

1. Gehaltserhöhung

2. Eine neue Wohnung im Juni (ETW 3)

3. Meine erste Abmahnung

4. Kaufvertrag für 6 Wohnungen unterschrieben

5. Update meiner Finanzzahlen


Gehaltserhöhung



Es war so weit und das jährliche Personalgespräch mit meinem Teamleiter und unserem Chef stand an. Für mich natürlich eine gute Gelegenheit, mich im rechten Licht zu präsentieren. Mein ausgeschriebenes Ziel ist es, mein Gehalt bis zum nächsten Jahr, um 20 % zu steigern.

Lies: Die Strategie: 5.000 € pro Monat nach einem Jahr


Das Gehaltsgespräch lief super und ich wurde in höchsten Tönen gelobt. Ich gehöre definitiv zum oberen Quartil der Belegschaft und es gibt nur wenig, was verbesserungswürdig erscheint.

Super Voraussetzungen für eine ordentliche Gehaltserhöhung magst du nun denken. Nichts davon! Denn über das Gehalt wollte mein Chef nicht verhandeln. Es wurde in der Vorstandssitzung beschlossen, dass es einheitlich 3 % als Inflationsausgleich für die Belegschaft gebe, und da gibt es nichts dran zu rütteln.

Wie du dir vorstellen kannst, war das ein herber Schlag ins Gesicht. Meiner Meinung nach kann man ein solches Gespräch nicht demotivierender gestalten. Es gibt eine große Differenz zwischen der Arbeitsleistung von A, B und C-Mitarbeitern. Warum sollen dann beim Gehalt alle über einen Kamm geschert werden?


Somit ist meine Zielmarke von 20 % bei meinem momentanen Arbeitgeber in weite Ferne gerückt und es gibt im Prinzip nur zwei Möglichkeiten für mich, um mein Ziel doch noch zu erreichen. Entweder ich versuche es unterjährig Mitte 2020 noch mal, meine Leistungen auch in bare Münze umzuwandeln, oder ich suche mir bis dahin einen anderen Arbeitgeber, welcher bereit ist, meine Leistungen auch entsprechend zu entlohnen.

Da die Gehaltssteigerung natürlich auf mein Brutto berechnet wird, erhöht sich mein Nettogehalt von 1.917,16 € nur um knapp 2,4 % auf 1963,75 €. Na ja, Kleinvieh macht auch Mist.


Eine neue Wohnung im Juni (ETW 3)



Meine dritte Wohnung in diesem Jahr. Sie befindet sich in der gleichen Wohnanlage wie die ersten beiden Wohnungen und rechnet sich ähnlich gut.

Bei diesem Kauf konnte ich den Verkäufer davon überzeugen, die Kaufnebenkosten zu übernehmen. So hatte ich den Vorteil, bei meiner Bank eine einfache 100 % Finanzierung zu erhalten. Leider habe ich den Kaufvertrag nicht richtig interpretiert und durfte die Finanzierungskosten selber tragen.

Da ich ansonsten mit der Wohnung einen guten Fang gemacht habe, verbuche ich es als Lehrgeld und gelobe Besserung. Solche Fehler sind ärgerlich und teuer aber passieren nun einmal. Wenn du mehr über meine Anfängerfehler erfahren möchtest und wissen willst, wie du sie vermeiden kannst, dann empfehle ich dir meinen Beitrag darüber.

Lies: 5.123,94 € Lehrgeld: Meine Fehler und wie du sie vermeidest.

Die Finanzierung zu der Wohnung war mit einigen Hürden verbunden und ich musste den ersten Notartermin sogar kurzfristig absagen um mir eine neue Bank suchen.

Da ich zum Anfang des Jahres noch keine Bankkontakte hatte, bin ich erst mal den vermeintlich einfacheren Weg über Check24 gegangen und wollte drei Wohnungen in recht kurzen Abständen finanzieren. So haben mein Finanzierungsvermittler und ich im zwei Wochentakt jeweils eine Wohnung an die gleiche Bank eingereicht. Was ich nicht wusste und mein Finanzierungsvermittler leider auch nicht, ist, dass diese Bank vollkommen ausgelastet ist und zudem den Bearbeitungsprozess bei jeder neuen Wohnung von vorne angestoßen hat.

Mein Finanzierungsvermittler hatte mir bestätigt, dass die Finanzierung kein Problem ist und somit hatte ich den Notartermin mit ordentlichem Zeitpuffer festgelegt. Die Finanzierungsbestätigung ließ ewig auf sich warten und schlussendlich habe ich kurz vor dem Notartermin erfahren, dass die Bank die Finanzierung nicht begleiten möchte, da ich ja bereits drei Objekte besitze und somit deren Drei-Objekt-Grenze greift. Wieder eine Information die ich und leider mein Finanzierungsvermittler nicht hatte.

So gut mir der Service und die Erreichbarkeit meines Finanzierungsvermittlers bei Check24 auch gefallen hat, bringt es mir nichts, wenn er keine Ahnung von den von ihm vermittelten Banken hat. Somit sollte das dann auch die letzte Finanzierung auf einer Vergleichsplattform sein.

Zurück zur Wohnung. Für 66 m² habe ich 46.000 € inklusiver der Nebenkosten bezahlt und rechne mit einem Cashflow von 115 € vor Steuern + dem Vermögenszuwachs durch Tilgung von 78 €.


Für meinen gesamten passiven Cashflow bedeutet dies ein Zuwachs von 132 %. In Zahlen bedeutet dies ein Anstieg von 87 € auf 202 € monatlich. Beim passiven Vermögenszuwachs gibt es einen Anstieg von 677 € auf 755 €, was prozentual 11,5 % sind.

Wenn ich diese Zahlen mit dem Aufwand und Ertrag aus meinem Angestelltenverhältnis vergleiche, liegt das Investieren in Immobilien deutlich vorne!


Meine erste Abmahnung



Verbunden mit dem Kauf der ETW 4 habe ich auch einen Mieter mit schlechten Deutschkenntnissen übernommen, der gerade dabei ist, teilweise auf eigenen Beinen zu stehen. Er löst sich vom Jobcenter und wird nun mit Wohngeld zu seinem Gehalt bezuschusst.

Im ersten Monat habe ich ihm eine unpünktliche Zahlung noch verziehen. Im zweiten Monat war ich auch noch kulant. Nachdem er mir nach nicht erfolgter Zahlung versichert hat zu überweisen, um dies dann eine Woche später zu wiederholen, musste ich dann aber reagieren. Somit habe ich meine erste Abmahnung geschrieben und die Zahlung ist dann auch zeitnah eingegangen. Für mich ist es wichtig, dem Mieter seine Grenzen aufzuzeigen und selber auf der sicheren Seite zu sein um bei Zahlungsausfall schnell handeln zu können.

Einen Monat später gab es ein ähnliches Spiel und der Mieter stand kurz vor seiner zweiten Abmahnung. Da er mir aber glaubhaft machen konnte, dass es sich um einen Zahlendreher bei der Überweisung handelte, und die Zahlung direkt danach ankam, habe ich von einer zweiten Abmahnung abgesehen. Die Kaltmiete der Wohnung ist gut und ich habe wenig Interesse daran, einen Mieter, der ansonsten sehr pflegsam mit der Wohnung umgeht, aus der Wohnung zu werfen.

Parallel zu der Geschichte kamen dann noch Beschwerden von anderen Hausbewohnern über diesen Mieter. Mir wurde von Ruhestörung und Sachbeschädigung berichtet. Da ich mich natürlich der Sache annehmen muss, um nicht in Konflikt mit der Hausverwaltung zu geraten, bat ich um eine unterschriebene Zusammenfassung mit Beweismaterialien, wie z.B. Fotos. Denn wenn ich schon eine Abmahnung schreiben muss, brauche ich eine sichere Handhabe dafür. Danach war es erst mal einen Monat ruhig, bis ich doch ein Schreiben im Briefkasten hatte. Das Schreiben war sogar von allen Mitbewohnern der Hausgemeinschaft unterschrieben. Jedoch waren die Anschuldigungen stark abgeschwächt und es handelte sich nur noch um solche Themen, wie zum Beispiel über das Licht im Flur, welches tagsüber eingeschaltet wird, oder mal ein Blumentopf, der von der Fensterbank gefallen ist.

Da ich mit dem Hausmeister der Anlage in recht gutem Kontakt stehe, habe ich ihm im Gespräch beiläufig darauf angesprochen. So wie es auch bereits vermutet hatte, scheint es so zu sein, dass die deutsche Hausgemeinschaft sich zusammengeschlossen hat und jede Kleinigkeit sucht, um meinen Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

Die Gründe hierfür musst du dir selbst denken.

Für mich war auf jeden Fall die Konsequenz, dass ich auf eine Abmahnung verzichtet habe, und mich lieber im persönlichen Gespräch mit dem Mieter über die Situation aufklären zu lassen.

Wie du dir sicher vorstellen kannst, hoffe ich, dass es hier bezüglich der Zahlungsschwierigkeiten und den Beschwerden in Zukunft ruhiger wird.


Kaufvertrag für 6 Wohnungen unterschrieben



Ende September war es so weit und meine Frau und ich haben unser erstes größeres Investment in Form eines Wohnungspakets abgeschlossen. Somit haben wir nun die ersten 10 vermieteten Wohneinheiten komplett und damit fast die Hälfte der veranschlagten Zielmarke von 23 Wohnungen erreicht.

Lies: Die Strategie: 5.000 € pro Monat nach einem Jahr

Dieses Wohnungspaket wurde mir über die Sonderverwaltung der Wohnanlage Off-Market angeboten und sollte ursprünglich aus 15 Wohneinheiten bestehen.

Die Wohnungen sahen für mich sehr lukrativ aus. Außerdem hat mir meine Hausbank, eine Online-Direktbank, zugesichert, dass eine Finanzierung bis zu 1.3 Millionen € möglich wäre und zudem hat sich der Verkäufer als sehr flexibel in der Verkaufsgestaltung präsentiert. Somit war ich gewillt, diesen für mich riesigen Sprung von 4 auf 19 Wohneinheiten zu wagen.

Leider hat sich hier ein weiteres Mal bestätigt, dass es keinen Sinn macht, mit Online-Banken zusammenzuarbeiten, wenn man nicht vorhat, eine 08/15 Finanzierung abzuschließen. Nach anfänglich hoher Motivation und großen Tönen meines Finanzierungsvermittlers wurde es ziemlich leise, als die konkrete Finanzierung an die Banken in seinem Pool gingen.

So hat mein Vermittler die Finanzierung nacheinander bei drei Banken eingereicht und diese wurden jeweils abgelehnt. Danach hat mein Finanzierungsvermittler vollkommen den Antrieb verloren, die Finanzierung als gescheitert erklärt und mir alles Gute gewünscht.

Da eine von den drei Banken aus der Region kam und mir fast zeitgleich von anderer Stelle empfohlen wurde, habe ich dort direkt einen Termin gemacht. Dort habe ich dann erfahren, dass es kaum Kommunikation zwischen dem Bearbeiter der Bank und meinem Finanzierungsvermittler gab. Der Antrag wurde online einfach nur eingereicht und fertig. Auch wenn mir mein Finanzierungsvermittler in Bezug auf Service und Kompetenz immer gut gefallen hat, so sollte es doch wohl das mindeste sein, dass er seine Banken auch kennt oder wenn nicht, wenigstens bereit dazu ist, mit Ihnen in Dialog zu gehen.

Nun habe ich tatsächlich den gleichen Fehler in kurzer Zeit zweimal gemacht und mich auf einen Finanzierungsmakler einer Vergleichsplattform verlassen. Zu meiner Verteidigung muss ich einbringen, dass ich nicht wusste, dass meine Hausbank intern ähnlich arbeitet, wie es bei Check24 der Fall ist.

Trotzdem hatte die Geschichte was Positives hervorgebracht, nämlich zwei vielversprechende Bankkontakte in meiner Nähe. Einer auf Empfehlung vom Eigentümer der Wohnungen und eine vom Verwalter der Wohnungen. Beide, Eigentümer und Verwalter sind heute schon da, wo ich mich hinbewege und haben ein gutes Netzwerk, von dem ich nun auch profitieren kann. Von daher war dieser Deal sehr wertvoll für mich.

Schlussendlich habe ich also nur 6, anstatt alle 15 Wohnungen erworben. Sicher wären auch die eine oder andere mehr drin gewesen, da aber bereits einige Zeit ins Land gezogen war und ich schon eine Zusage über die 6 Wohnungen hatte, entschied ich mich für diese Option.


Insgesamt habe ich vielleicht nicht den bestmöglichen Preis erzielt. In der Zwischenzeit habe ich nämlich erfahren, dass die Wohnungen zum Teil für 30 % weniger den Besitzer wechseln. Auf der anderen Seite habe ich mich damit in ein Netzwerk eingekauft, welches mir nun erst ermöglicht, überhaupt an günstige Deals heranzukommen.

Wie der Kauf konkret aussieht, werde ich dir noch mal in einem eigenen Post zeigen.


Update meiner Finanzzahlen



Fast alle meine Finanzzahlen sehen gut aus und haben einen Aufwärtstrend. Ich habe einen höheren Cashflow und mehr Vermögenswerte. Lediglich mein Eigenkapital ist von 146.148 € auf 145.678 € gesunken, was einem Minus von 0,3 % entspricht.

Was sich hier bemerkbar macht, sind natürlich die Investitionen in meine Wohnungen. Neben den notwendigen Ausgaben für Kaufnebenkosten, Instandhaltung sowie der Renovierung meiner ETW 2, habe ich auch einige Euro als Lehrgeld verbrannt.

Lies: 5.123,94 € Lehrgeld: Meine Fehler und wie du sie vermeidest.

Von daher bin ich sogar positiv überrascht, dass die Verringerung nur so gering ausfällt.

Seit April konnte ich meinen Cashflow um insgesamt 8 % steigern. Während ich bisher 87 € passiv und 1917 € aktiv erwirtschaftet habe, liege ich nun bei 202 € und 1964 €.

Mein monatlicher Vermögenszuwachs ist von 1.261 € auf 1.377 € gestiegen. Bei der Steigerung um 116 € entfallen 78 € auf ETW 3 und der Rest auf dem mit der Zeit steigenden Tilgungsanteil meiner Wohnungen. Prozentual entspricht das einem Anstieg von 9,2 %.

Durch den Kauf von ETW 3 ist mein Vermögen auf 534.000 € angewachsen, während die Verbindlichkeiten nun 388.322 € betragen. Das entspricht einer Steigerung von 8,8 % und 12,6 %.

Insgesamt bin ich ziemlich zufrieden mit meinen bisherigen Ergebnissen. Es gab einige Einstiegshürden und einige Male habe ich mir gewünscht, es würde alles einfacher und schneller gehen, aber schlussendlich habe ich dennoch ein gutes Resultat erzielt.

Wie gesagt, sind nun einige Einstiegshürden überwunden und ich durfte einige Erfahrungen sammeln. Zudem wird mein Netzwerk immer größer und besser und somit der weitere Weg wohl hoffentlich einfacher und schneller.

Was sagst du zu meiner Entwicklung? Bin ich dir zu langsam oder zu schnell mit meinen Investments? Würdest du es genauso machen oder hast es vielleicht schon hinter dir? Über deine Erfahrungen und deine Tipps, verfasst als Kommentar, würde ich mich tierisch freuen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.