Zukünftige Zinsentwicklung Vergleich

Zukünftige Zinsentwicklung: Sollzinsbindungen im Vergleich

Danke!

In meinem letzten Blogpost habe ich erklärt, warum ich immer eine kurze Zinsbindung von 5 Jahren wähle. In diesem Artikel werde ich meine Strategie mit verschiedenen Szenarien prüfen. Wir werfen mal einen Blick in die Glaskugel und schauen uns mögliche Zinsverläufe und die Strategien dazu an.

Lies: Warum ich immer eine kurze Zinsbindung wähle.

Als repräsentatives Beispiel nehme ich eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 90.000 € und 10.000 € Kaufnebenkosten, bei einer 110 % Finanzierung über 100.000 €. Bei der Tilgung gehe ich von 2 % aus. Wertsteigerungen und Inflation lasse ich aus der Rechnung raus.

Als Ausgangs Zins habe ich die Daten zur Finanzierung in den Baufinanzierungsrechner von Check24 eingegeben und beziehe mich auf den Zinssatz aus dem repräsentativen Beispiel. Da keine 110 % Finanzierung ausgewählt werden kann, schlage ich nochmal 0,2 Prozentpunkte drauf.

Zinsvergleich bei Check24


Als Vergleichszeitraum nehme ich 5, 10, 15 und 20 Jahre. Längere Zinsbindungen lasse ich außen vor; erstens, weil ich keine repräsentativen Zahlen zu längeren Zinsbindungen gefunden habe, zweitens, weil es natürlich immer schwerer wird, eine realistische Einschätzung von Sollzins und Finanzierungsverlauf vorzunehmen.

Da der Cashflow für mich der wichtigste Bestandteil ist, interessiert mich die Höhe der Annuität am meisten. Um die Zinsbindungen miteinander vergleichen zu können, nehme ich die günstigste Finanzierungsart über 5 Jahre als Bezug und rechne aus, wie viel mehr ich bei den anderen Zinsbindungen zu zahlen habe.

Formel:
Mehraufwand Annuität (10 Jahre Zinsbindung) =
Kumulierte Annuität (10 Jahre Zinsbindung) –
Kumulierte Annuität (5 Jahre Zinsbindung)

Da natürlich die Restschuld vom Darlehen auch ein wichtiger Faktor ist, stelle ich den Mehraufwand für die Zinsen und die geleistete Tilgung gegenüber. Das mache ich, indem ich ausrechne, wie viel mehr ich bei den längeren Zinsbindungen getilgt habe und wie viel mehr ich dafür an Zinsen bezahlt habe

Formel:
Höhere Tilgung (10 Jahre) =
Tilgung (10 Jahre) –
Tilgung (5 Jahre)

Formel:
Mehraufwand Zinsen (10 Jahre Zinsbindung) =
Kumulierte Zinsen (10 Jahre Zinsbindung) –
Kumulierte Zinsen (5 Jahre Zinsbindung)

Für die Gegenüberstellung habe ich mir ein paar Stunden Zeit genommen und eine kleine Kalkulation mit Excel erstellt. Schreib mir eine E-Mail, wenn du selber mit dieser Excel experimentieren möchtest und ich sende sie dir zu.



Inhalt

Szenario 1: Gleichbleibender Zins

Szenario 2: Leicht steigender Zins

Szenario 3: Stark steigender Zins

Fazit


Szenario 1: Gleichbleibender Zins

Verlauf vom Sollzins nach Zinsabschlag durch Tilgungsanteil


Im ersten Szenario gehe ich von einem gleichbleibenden Zins über den gesamten Zeitraum aus. Auch wenn ich persönlich der Meinung bin, dass wir die nächsten 5 bis 10 Jahre auf dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau bleiben, ist das natürlich das absolute Traumszenario in Bezug auf unsere Finanzierungen.

Zinstabelle, Basis- und realer Sollzins

In der Tabelle bilde ich über die Spalte Aufschlag 110 % den Aufschlag für den Weißanteil ab. Ebenso kann damit eine Wertsteigerung simuliert werden, das lasse ich aber der Einfachheit halber aus. Wenn du dir das Tool von mir besorgst, empfehle ich dir, mal Inflation, Wertsteigerung und etwaige Sondertilgungen damit abzubilden.


Da wir mit der Zeit einen immer besseren Beleihungswert erreichen, nehme ich Zinsabschläge von ca. 0,2 % pro 10.000 € getilgten Darlehen vor, womit sich ein leicht sinkender Realzins ergibt.

In dem Diagramm zum zu zahlenden Mehraufwand kannst du gut erkennen, wie teuer eine lange Zinsbindung bei einem dauerhaft niedrigen Zins ist. In diesem Szenario müssen bei einer 20-jährigen Zinsbindung knapp 29.000 € mehr an Annuität geleistet werden.

Verlauf vom zu zahlenden Mehraufwand der Zinsbindungen


Mit der höheren Annuität wird natürlich nicht nur der Zins bedient. Bei höherem Zinssatz steigt der Tilgungsanteil dementsprechend auch schneller. So haben wir bei der längsten Zinsbindung von 20 Jahren zwar einiges an Kapitaldienst leisten müssen, dafür ist das Darlehen aber auch um knapp 15.500 € mehr getilgt.

Höherer Tilgungsanteil parallel zur höheren Annuität


Wie ich eingangs erwähnt habe, interessiert mich, wie teuer ich diesen höheren Tilgungsanteil tatsächlich bezahlen muss. Hierfür schauen wir uns die mehr gezahlten Zinsen an.



Die zusätzlichen Zinsen, welche wir in diesem Szenario umsonst bezahlt haben, belaufen sich auf fast 13.000 €. Das entspricht einem Mehrpreis des Darlehens von 13 %.


Szenario 2: Leicht steigender Zins


Verlauf vom Sollzins nach Zinsabschlag durch Tilgungsanteil


Nun wollen wir uns mal das von uns gefürchtete, aber nicht unwahrscheinliche Szenario steigender Zinsen ansehen.

Zinstabelle, Basis- und realer Sollzins


Hier habe ich mit einem leichten Zinsanstieg von etwa 1 % im 5 Jahres Rhythmus gearbeitet.


Wie du in dem Diagramm zum Mehraufwand der Annuität gut sehen kannst, bleiben wir mit unserer kurzen Laufzeit gegenüber den anderen im Plus, beziehungsweise gegenüber der 10-jährigen Zinsbindung nur leicht im Minus.

Was den Cashflow angeht, können wir uns also einen Zinsanstieg auf 4 % in 15 Jahren locker leisten.


Schauen wir uns hingegen den Mehraufwand der zu zahlenden Zinsen an, schneidet die 5-jährige Zinsbindung immer schlecht ab und wir sind gegenüber allen anderen Laufzeiten im negativen Bereich.


Zu meiner Strategie gehört es, bei steigenden Zinsen auch dementsprechend zu reagieren. Wenn ich meine Strategie für die 5 Jahre Zinsbindung nach 10 Jahren ändere und anstatt auf weitere 5 Jahre auf 10 Jahre abschließe, bin ich wieder im Plus oder nur knapp im Minus.

Strategieänderung nach 10 Jahren


An diesem Beispiel kann man gut erkennen, wie wichtig es ist, zur richtigen Zeit richtig zu reagieren. Hierzu gehört sicherlich ein gutes Gespür, viel Erfahrung und auch ein bisschen Glück.

Szenario 3: Stark steigender Zins


Verlauf vom Sollzins nach Zinsabschlag durch Tilgungsanteil


Dieses Horror-Szenario darf natürlich nicht fehlen. Auch wenn ich denke, das unser europäisches Wirtschaftssystem in diesem Fall in massive Schwierigkeiten gerät, ist es dennoch ein interessantes Planspiel.

Zinstabelle, Basis- und realer Sollzins


Während wir beim Szenario vom gleichbleibenden Zins noch knapp 29.000 € gegenüber der längsten Zinsbindung gespart haben, müssen wir diese Summe bei stark steigenden Zinsen obendrauf zahlen. Aus dieser Sicht ist also mindestens ein Zinsanstieg von 9 % in 15 Jahren notwendig, damit sich eine lange Zinsbindung in Bezug auf unseren Cashflow lohnt.


Schauen wir uns den Mehraufwand gezahlter Zinsen an, kommt mit bis zu 40.000 € eine krasse Summe auf uns zu.


Aber auch hier wollen wir uns mal anschauen, wie sich das Szenario verhält, wenn wir optimal reagieren.

Strategieänderung nach 5 Jahren


Bei stark steigenden Zinsen sind wir gezwungen, früh zu reagieren. Wenn wir nach der ersten Zinsbindung richtig handeln, auf die hohen Zinssteigerungen reagieren und eine lange Zinsbindung wählen, können wir wenigstens gegenüber den mittelfristigen Zinsbindungen noch im Plus landen.

Fazit

Umso länger ich mich mit meinem neuen Tool beschäftigt habe, umso mehr interessante Szenarien habe ich getestet.

Zum Beispiel, welche Auswirkungen kurz steigende und dann wieder fallende Zinsen auf meine Strategie haben.


Steigen die Zinsen nach den ersten 5 Jahren kurz an und fallen wieder, ist das ziemlich teuer für mich. Steigen die Zinsen hingegen erst nach 10 oder 15 Jahren und fallen dann wieder, sieht es schon wieder super aus.

Ich hätte dir gerne noch viele, viele weitere Szenarien präsentiert, aber leider muss jeder Blogpost mal ein Ende haben. Wenn du deine eigenen Szenarien durchspielen möchtest, schreib mir einfach eine kurze E-Mail und ich stelle dir das Tool gerne zur Verfügung.

Auf jeden Fall hat mich das Tool darin bestärkt, die richtige Strategie zu fahren. Voraussetzung ist hierbei einen kühlen Kopf zu bewahren, wenn die Zinsen steigen und tatsächlich bereit zu sein, rechtzeitig die Option der langen Zinsbindung zu ziehen.

Wie siehst du das? Bin ich auf dem richtigen Kurs oder sollte ich meine Glaskugel neu justieren? Über einen Kommentar mit deiner Meinung zur Strategie in Bezug auf die Zinsbindungen freue ich mich sehr!

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