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Warum ich immer eine kurze Zinsbindung wähle. Vergleich von kurzer und langer Zinsbindung.

Danke!

Ich finanziere immer mit einer Zinsbindung von 5 Jahren. Mit dieser Strategie stoße ich häufig auf Missverständnis. Der Zins ist so niedrig wie noch nie, warum also nicht auf 10, 15 oder mehr Jahre festschreiben? Eine lange Zinsbindung wird oft als Sicher bezeichnet. Sicher ist auf jeden Fall, dass du für die längste Zinsbindung den teuersten Zinssatz bezahlst.

Ich habe das Gedanken- und Rechenspiel, kurze gegen lange Zinsbindung, schon häufig und auf verschiedenste Arten durchgespielt. Jedes Mal komme ich zu dem Ergebnis, dass es für mich nur zwei wirklich sinnvolle Zeiträume für die Zinsbindung gibt.

Mein Fazit: Entweder finanziere ich so kurz oder so lang wie möglich! Alles andere macht bei meiner Strategie keinen Sinn! Wie meine Strategie aussieht und welche Vor- und Nachteile die verschiedenen Zinsbindungen haben, werde ich dir in diesem Beitrag zeigen.


Meine Strategie ist es, möglichst viele Immobilien in möglichst kurzer Zeit mit möglichst wenig Eigenkapital zu kaufen. Deshalb habe ich immer eine teure 100 bis 110 % Finanzierung mit den entsprechenden Zinsaufschlägen. Ich lege Wert darauf, dass die Immobilie möglichst schnell Cash abwirft. Da die Inflation für einen realen Wertverlust meiner Darlehen sorgt, ist die Tilgung für mich nicht so wichtig und ich setze immer den niedrigsten Satz an, der möglich ist. Momentan liegt dieser bei meinen Banken bei 2 %.


Ein kurzes Beispiel zur Inflation. 100.000 € vor 30 Jahren, hatten eine Kaufkraft wie es heute 174.000 € haben. In dieser Zeit hat sich das Durchschnittsgehalt mehr als verdoppelt. Während die Darlehensrate damals also noch einen großen Teil vom Gehalt ausgemacht hat, sind es heute nur noch Peanuts. Oder anders gesagt, wenn du damals eine Immobilie für 100.000 € gekauft hättest, könntest du die Immobilie heute für 174.000 € verkaufen, das zugehörige Darlehen ablösen und hättest noch 74.000 € übrig.

Ich weiß, das ist eine Milchmädchenrechnung, aber die Inflation ist für Sachwerte das, was der Zinseszins für Kapitalanleger ist und da braucht man nicht mehr als eine Überschlagsrechnung um zu kapieren, dass es ein mächtiges Instrument ist.

Link: Inflationsrechner von Finanzen-Rechner.net


Inhalt

1. Vorteile einer kurzen Zinsbindung über 5 Jahre

2. Nachteile einer kurzen Zinsbindung. Oder: Vorteile einer langen Zinsbindung

3. Fazit


Vorteile einer kurzen Zinsbindung über 5 Jahre



Du bekommst den günstigsten Zinssatz.
Für längere Zinsbindungen steigt das Risiko der Bank und diese lässt sie sich durch einen satten Zinsaufschlag von 0,2 bis 1 % gut bezahlen.


Du kannst das Darlehen aufstocken und das Geld z.B. für die Modernisierung deiner Immobilie nutzen.

Du bekommst bei der Anschlussfinanzierung einen besseren Zinssatz, da schon über 10 % getilgt wurden. Rechnet man Inflation und Wertsteigerungen mit ein, kannst du nach 5 Jahren locker auf eine Beleihungsquote von 80 % kommen.

Gerade bei Finanzierungen mit einer Beleihungsquote von 100 % oder höher, erkaufen wir uns den sogenannten „Weißanteil“, also den Teil, der nicht durch die Immobilie besichert wird, mit einem kräftigen Zinsaufschlag.

Solle der Zinssatz gleich oder niedriger sein, als zum Kauf der Immobilie, kannst du diesen Vorteil direkt nutzen. Da wir bereits getilgt haben und die Darlehenshöhe niedriger ist, kannst du dir sogar einen leicht höheren Zinssatz bei gleicher Annuität erlauben. Hier sollte dir aber bewusst sein, dass wir insgesamt langsamer tilgen, da der Tilgungssatz bei Neuabschluss wieder auf 2 % verringert wird.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank ist niedriger. Solltest du keine Zeit haben, um die 5 Jahre Zinsbindung abzuwarten, z.B. weil der Zins sich gerade halbiert hat, du ein lukratives Kaufangebot erhalten hast oder in finanzielle Engpässe geraten bist, kannst du günstig aus dem Kredit wieder raus.

Du kannst nach 5 Jahren eine „Sondertilgung“ in beliebiger Höhe vornehmen.

Wahrscheinlich hat sich deine Bonität verbessert, weil du mehr verdienst und besser aufgestellt bist und du kannst günstiger finanzieren.


Du kannst bereits nach 1 Jahr ein Forward Darlehen abschließen, falls abzusehen ist, dass die Zinsen stark ansteigen. Ein Forward Darlehen kann nach frühestens 1 Jahr für maximal 5 Jahre gesichert werden.

Lies: Artikel Forward Darlehen von Interhyp


Nachteile einer kurzen Zinsbindung. Oder: Vorteile einer langen Zinsbindung



Ein wesentlicher Aspekt ist die Planbarkeit oder auch die Flexibilität. Dieser Punkt kann, je nach Auslegung, positiv oder negativ gesehen werden.

Es ist schwer, 5 Jahre in die Zukunft zu sehen. Schwerer ist es, 10, 15, 20 oder gar mehr Jahre in die Zukunft zu sehen. Mit einer kurzen Zinsbindung erhältst du dir die maximale Flexibilität. Mit einer langen Zinsbindung, die höchst mögliche Sicherheit in Bezug auf die Planbarkeit. Für diese Sicherheit ist es aber Voraussetzung, dass der Zins sich verschlechtert, während deine Umstände die gleichen bleiben. Solltest du nach ein paar Jahren nicht mehr auf eine maximale Zinsbindung setzen wollen und löst den Vertrag vorzeitig ab, zerschießt du dir deine Kalkulation. Selbst wenn du nach 10 Jahren vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machst und keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, hast du bereits den Zinsaufschlag über die Jahre bezahlt.

Du musst die Zinsen im Auge behalten und hast alle 5 Jahre wieder Arbeit. Außerdem hast du erneute Kosten, wenn du eine andere Bank im Grundbuch eintragen lassen möchtest

Für mich der wichtigste Punkt ist eine plötzliche Krankheit, persönliche Umstände wie Tod, Scheidung oder aber auch ein Jobverlust. Treffen dich diese Umstände so hart, dass du nicht mehr in der Lage bist, deinen Immobilienbestand ordentlich zu managen, kann es wirklich um deine finanzielle Existenz gehen. Denn während es bei allen anderen Nachteilen es oft eine Lösung gibt, fällt hier mit dir der zentrale Ankerpunkt aus.


Wenn du erstmal ein paar Banken verärgert hast, weil du die Raten nicht bezahlt hast, wird es so gut wie unmöglich, eine Anschlussfinanzierung für deine kurz laufenden Kredite zu erhalten. Du wirst gezwungen sein, deinen Immobilienbestand so schnell wie möglich aufzulösen. Das kann schnell sehr teuer werden, wenn nicht sogar in die Insolvenz führen.

Meiner Meinung nach ist das aber ein generelles Problem, denn wenn du deine Immobilien dauerhaft nicht managen kannst, bekommst du auch bei einer längeren Zinsbindung unweigerlich Probleme. Nur hast du einen etwas größeren Spielraum und kannst vorübergehende Schwierigkeiten vielleicht besser Lösen.

Wenn du deinen Job und somit den von den Banken so geliebten Angestelltenstatus verlierst und du der Bank keine anderen guten Gründe, bzw. Einkommensquellen nachweisen kannst, wirst du auch hier keine Anschlussfinanzierung bekommen.

Die Immobilienpreise sinken. Sollte der Markt abflauen und die Immobilienpreise zurückgehen, wird auch die Bank deine Immobilie schlechter einschätzen. Statt der kalkulierten Beleihungsquote von 80 % liegst du auf einmal bei 130 %. Auf einmal musst du sehr viel Eigenkapital aufbringen, teure Nachrangdarlehen oder gar Konsumentenkredite hinzunehmen, um deinen Immobilienbestand weiterhin finanzieren zu können.

Der Zinssatz steigt stark an und die Annuität bring dich in die Verlustzone. Eine Immobilie die bei einem Zinssatz von 1 % noch ordentlich Cash abgeworfen hat, macht bei 5 % oder gar 10 % sicher wenig Spaß.

Viele Banken setzen eine sogenannte Mindestannuität an, hiermit ist in der Regel ein erhöhter Zinssatz um die 7 % gemeint, der mit dem Restdarlehen nach Ende der Zinsbindung kalkuliert wird. Das heißt konkret, dass wir in unserer aktuellen Situation auch schon den dann zu erbringenden Kapitaldienst leisten können müssen. Da nach kurzer Laufzeit noch recht wenig getilgt ist, ist natürlich eine viel höhere Annuität zu erbringen, als nach 20 Jahren. So kann die Mindestannuität bei einer knappen Kalkulation dafür sorgen, dass wir nicht auf 5 Jahre finanzieren können.


Fazit



Meiner Meinung nach, kombinierst du bei Zinsbindungen von 10, 15, 20 oder mehr Jahren die Nachteile einer langen Zinsbindung mit den Nachteilen einer kurzen Zinsbindung. Du musst mit deiner Glaskugel schon eine ziemliche Punktlandung hinlegen, um nach einer Zinsbindung von 10 oder mehr Jahren genau dazustehen, wo du ursprünglich hin wolltest. Du hast mit Sicherheit einen höheren Anteil an der Immobilie getilgt und die Auswirkungen, wie ich sie oben beschrieben habe, treffen dich nicht so hart. Dafür bist du aber viel länger im Blindflug unterwegs. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren oder mehr musst du mindestens 5 Jahre warten, um mit einem Forward Darlehen auf steigende Zinsen reagieren zu können.

Bei der Strategie der kurzen Zinsbindung ist es wichtig aktiv zu bleiben. Du musst bereit sein frühzeitig zu reagieren. Außerdem darfst du nicht die Augen verschließen und die Reißleine zu spät ziehen. Bei stark steigenden Zinsen oder fallenden Immobilienpreisen musst du genau wissen, ab wann deine finanzielle Existenz bedroht ist und du gezwungen bist zu reagieren. Sei es durch Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung, Forward Darlehen oder Verkauf von Immobilien zur Eigenkapitalbeschaffung.

Bei einer langen Zinsbindung kannst du dich zurücklehnen und bekommst in persönlichen Extremsituationen nicht so schnell in Probleme mit den Finanzierungen. Außerdem kann dir ein steigender Zins oder fallende Immobilienpreise egal sein.

Wie du siehst, lasse ich kaum ein gutes Haar an einer langen Zinsbindung. Ich bin der Meinung, dass auch gut begründen zu können. Ich weiß aber auch, dass nicht viele meine Meinung teilen. Von daher schreibe mir doch bitte einen Kommentar mit deiner Meinung zu diesem Thema. Mich interessiert, ob es nicht doch noch Aspekte gibt, die ich bisher nicht betrachtet habe und die mich vielleicht sogar zum Umdenken bringen.

2 thoughts on “Warum ich immer eine kurze Zinsbindung wähle. Vergleich von kurzer und langer Zinsbindung.

  1. Hallo Christian,

    Ich bin gerade neu auf deinen Blog gestoßen und finde deine Kamikaze Immobilien Shoppingtour sehr interessant 🧐.

    Du hast du ja schon ziemlich zugelegt in diesem Jahr, herzlichen Glückwunsch.

    Ich finde Immobilien momentan sehr hoch bewertet da durch die ezb (Geldduschenprinzip) die Inflation überdurchschnittlich stark vorsiert wird.

    Mich würde daher interessieren wie du im Fall eines Euro Währungsbruchs vorgehen würdest. Da die dann deutsche neue Währung sich wohl sehr deflationäre auf deine Immobilien auswirken dürfte. (Keine Käufer, niedrigere Mieten)

    Da du deine Immobilien ja recht günstig erstanden hast, glaube ich nicht das sie in Metropolen liegen. Darf man erfahren in welchen Raum oder welcher Stadt du einkaufen warst ? Und wie sieht es vor Ort mit dem Bevölkerungswachstum aus ?

    Ich freue mich über deine Rückmeldung

    Liebe Grüße
    Auch ein Investor

    1. Hi,

      es freut mich, dass du den Weg auf meinen Blog gefunden hast und auch gleich einen positiven Beitrag dazu leistest. Vielen Dank dafür!

      Wie du bereits erkannt hast, habe ich erst in diesem Jahr begonnen, im großen Stil auf Immobilien zu setzen. Dass ich damit auf einem Höhepunkt der Immobilienpreise einsteige, ist mir bewusst. Ich denke aber, dass auf bessere Zeiten warten keine Option ist und versuche ein etwaiges Platzen der Immobilienblase durch eine durchdachte Strategie aufzufangen.

      Bei einem Währungseinbruch oder ähnlichen Horrorszenarien wird mein größtes Problem nicht die Vermietung oder der Verkauf meiner Immobilen sein, sondern die Refinanzierung nach dem Ende der Zinsbindung.

      Die Vermietung fange ich auf, indem ich die beste Wohnung zum günstigsten Preis anbiete. Verkaufen werde ich meine Wohnungen nur, wenn auch ein satter Gewinn zu erwarten ist.

      Das größte Problem, welches ich bekommen kann, liegt also in der Refinanzierung. Sollte der Zinssatz exorbitant steigen, die Wohnungen mit einer Zwangshypothek belegt werden oder der Beleihungswert sich dahingehend verändern, dass ich Sicherheiten nachlegen muss, kann ich das nur begrenzt auffangen.

      Für solche Fälle habe ich momentan eine liquide Rücklage von ca. 50.000 € + gebundene Vermögenswerte in Form von freien Grundschulden in meiner ersten Wohnung und im Eigenheim von ca. 100.000 €. Die Eigenkapitalreserve in Kombination mit einem recht hohen Puffer an freien Cashflow muss reichen, um das gröbste abzufangen. Im Worst Case kann ich auch wieder Vollzeit arbeiten gehen und durch Reduzierung vom Tilgungssatz bestehender Kredite freien Cashflow schaffen.

      Ich habe meine Wohnungen übrigens in Emden erstanden. Dort ist mit einem leichten Rückgang der Bevölkerung zu rechnen, wobei aber auch viele Arbeitsplätze von 1 bis 2 großen Arbeitgebern abhängig sind.

      Ich hoffe, ich konnte deinen Fragen zu deiner Zufriedenheit beantworten.

      Viele Grüße
      Christian Jürgens

      P.S. Wenn du mehr über mein Risikomanagement erfahren möchtest: 7 Tipps um dein Risiko bei Investments in Immobilien zu minimieren

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