Kaufvertrag Immobilie EFH 0

80.000 € (Brutto-) Gewinn beim Verkauf vom Eigenheim in Eigenregie

Danke!

Einen Tag vor Weihnachten also am 23.12.2019 war es so weit und wir haben unser Haus für 238.000 € verkauft. Dabei hatten wir unser Eigenheim erst im Februar 2017 für 158.000 € gekauft (167.500 € inkl. 9.500 € innenliegender Maklerprovision).

Wie diese Wertsteigerung zustande gekommen ist und wie ich das Haus erfolgreich in Eigenregie verkauft habe, möchte ich dir in diesem Beitrag zeigen. Außerdem erzähle ich etwas über das Bieterverfahren und wie du den Makler beim Hauskauf auf deine Seite ziehst. Dazu gibt es noch die eine oder andere nützliche Datei zum kostenfreien Download.

Für die Wertsteigerung war neben einem günstigen Einkaufspreis und ein paar Modernisierungen natürlich auch die aktuelle Marktlage ausschlaggebend.

Außerdem finden viele Käufer es toll, wenn Sie sich den Makler sparen können und legen dafür gerne den einen oder anderen Euro auf den Kaufpreis drauf. Eine Win-Win-Situation also.

Das „Maklern“ hat mir sehr viel Spaß gemacht und ich habe viel positives Feedback bekommen. Obwohl es zum Schluss sogar zum Bieterverfahren gekommen ist, war das Kommunikationsverhältnis immer sehr freundlich und entspannt.

Damit der Verkauf für mich mit einem optimalen Aufwand-/Ertragsverhältnis mit möglichst wenig Stress und Arbeit zu bewältigen war, kam es auf eine gute Planung und Organisation an. Im Nachhinein muss ich sagen, dass ich vieles richtig gemacht habe und mein Vorgehen nur weiterempfehlen kann und es deshalb gerne mit dir teile.


Preisfindung



Was die Preisfindung angeht, habe ich eher suboptimal gehandelt. Ich habe den Markt für Einfamilienhäuser in meiner Region komplett unterschätzt.

Wir sind erst mal einfach von den Kosten, die wir für den Hauskauf, Kaufnebenkosten, Modernisierungen und der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung errechnet haben, ausgegangen. Somit wussten wir, dass ein Kaufpreis von 200.000 € brauchen, um bei Plus-Minus null zu landen.

Mit meiner Frau hatte ich mich bereits darauf geeinigt, dass wir das Haus mit gefühlt sehr hohen 200.000 € inserieren und uns bis auf eine Schmerzgrenze von 185.000 € herunterhandeln lassen. Angesichts des Kaufpreises vor knapp 2,5 Jahren erschien uns das schon recht hoch.

Unser Haus liegt so ziemlich in der Pampa und ist bereits über 64 Jahre alt. Der große Vorteil ist jedoch, dass es stets auf den aktuellen Stand gebracht wurde und keinen Sanierungsstau hat. Dazu kommt, dass es nur einen direkten Nachbarn gibt und vor und hinter dem Haus viel Natur ist. Diese idyllische Alleinlage hat zusätzlich viele Interessenten angelockt.

Als ich das Inserat dann kostenlos bei eBay Kleinanzeigen fertiggemacht habe, habe ich natürlich noch mal die konkurrierenden Angebote verglichen. Dabei habe nicht schlecht gestaunt, was für Preise dort verlangt werden. Da es nicht viele Angebote in der Region gab, konnte ich mir jedes einzelne genauer ansehen. Vergleichbare Häuser wurden für 210.000 € bis 260.000 € angeboten. Wobei die Häuser unter 225.000 € teilweise einen erheblichen Sanierungsstau aufwiesen.

Da ich mir nicht vorstellen konnte, dass diese Preise realistisch sind und zudem nur wenige Vergleiche möglich waren, habe ich relativ niedrige 226.500 € angesetzt. Immerhin 26.500 € mehr als unser ursprünglicher Zielpreis.

Nachdem mein Handy innerhalb der nächsten 24 Stunden förmlich explodiert ist, habe ich den Preis dann doch noch um weitere 10.000 € auf 236.500 € erhöht, um die Anzahl der Interessenten zu reduzieren.


Organisation der Anfragen



Am ersten Tag nach dem Inserat stand mein Handy nicht still. Ich hatte nach 18 Stunden bereits 15 feste Termine zur Besichtigung vergeben.



Inserat vom Einfamilienhaus nach 18 Stunden

Nach 18 Stunden gab es bereits über 1.000 Besucher auf das Inserat.

Da ich berufstätig bin, musste der Ablauf der Terminvergabe und die Kommunikation mit den Interessenten straff organisiert sein. Ich hatte mein Handy auf lautlos geschaltet und erst mal alle Kleinanzeigen-E-Mails und Anrufe gesammelt. Nach meinem Feierabend habe ich dann systematisch alle Anfragen via Kleinanzeigen mit demselben Text beantwortet:

Hallo,

vielen Dank für Ihre freundliche Anfrage.

Gerne biete ich Ihnen den <Datum> um <Uhrzeit> für eine Besichtigung an.

Viele Grüße
Christian Jürgens

Für individuelle Fragestellungen habe ich mir natürlich auch Zeit genommen, wobei sich der Aufwand hierfür in Grenzen gehalten hat. Häufig vorkommende Fragen, wie zum Beispiel nach der Adresse, habe ich immer allgemein formuliert und wiederverwendet.

Damit ich Termine nicht doppelt vergebe, habe ich mir direkt eine Excel angelegt und diejenigen eingetragen, welche bereits einen Terminvorschlag erhalten haben. Wurde dieser bestätigt, habe ich das mit einem X markiert, falls nicht, habe ich den Eintrag einfach wieder gelöscht.

Nachdem ich den initialen Schriftverkehr fertig hatte, habe ich dann alle Anrufer abtelefoniert und die Termine nach dem gleichen Schema vergeben. Am ersten Tag waren das ca. zwei Stunden nach der Arbeit und dann noch mal eine Stunde später am Abend für die Rückfragen und Terminbetätigungen. Die nächsten Tage wurden dann immer ruhiger.


Organisation der Besichtigungen



Was die Besichtigungen angeht, habe ich eventuell ein etwas ungewöhnliches Vorgehen gewählt. Ich bin damit aber super gefahren, würde es immer wieder so machen und kann es dir nur empfehlen.

Die Besichtigungen habe ich komprimiert auf eine Woche, von Donnerstag bis Donnerstag gelegt. Drei bis vier Besichtigungen in der Woche nach der Arbeit und bis zu 8 Besichtigungen am Wochenende. Pro Besichtigung habe ich mir recht kurze 30 Minuten Zeit genommen. In 90 % der Fälle hat das auch gepasst. Bei den restlichen ist meine Frau kurz eingesprungen oder ich habe zwei Gruppen zusammengelegt.

Da mir recht früh klar war, dass ich den Preis zu niedrig angesetzt hatte, wollte ich möglichst vielen die Möglichkeit zur Besichtigung geben, um den Gewinn später per Bieterverfahren zu maximieren. Somit habe ich das Inserat zwei Wochen vor der ersten Besichtigung gestartet und erst mal Interessenten eingesammelt. Eine Woche Vorlaufzeit ist wahrscheinlich optimal, da wir aber noch Handwerker für kurzfristige Schönheitsreparaturen bestellt hatten, gab es bei uns diese Frist.

Nach dem ersten Tag hatte ich bereits 15 Besichtigungen vereinbart. Um die Anzahl der Anfragen etwas einzudämmen, habe ich den Preis dann um 10.000 € auf 236.500 € erhöht. Insgesamt habe ich 30 Besichtigungen vereinbart, von denen ca. 25 tatsächlich stattgefunden haben.

Da ich nur drei bis vier Besichtigungen am Stück durchgeführt habe und danach immer eine ausreichend lange Pause hatte, war es zu jederzeit eine entspannte Sache. Das Führen durch das eigene Haus hat sehr viel Spaß gemacht und ich habe sehr viel positive Resonanz bekommen. Im Gegensatz zum Makler hatte ich natürlich den Vorteil, nicht immer erst zum Haus fahren zu müssen.


Das Bieterverfahren



Nachdem die letzte Besichtigung durch gewesen ist, war klar, dass es fünf konkrete Kaufinteressenten für das Haus gibt. Die meisten konnten mir sogar direkt eine Finanzierungsbestätigung vorlegen. Einer sogar von meinem befreundeten Banker, der sowieso schon alle Unterlagen zum Haus kennt.

Generell bin ich mit dem Bieterverfahren auf positive Stimmen gestoßen. Einige meinten, sie würden es genauso machen, wenige andere waren der Meinung, wer zuerst kommt, mahlt zuerst und wollten bei einem Bieterverfahren nicht mitmachen. Zwei potenzielle Käufer habe ich dadurch verloren.

Was das Bieterverfahren angeht, gibt es verschiedene gängige Vorgehensweisen.

Eine davon ist, die Kaufinteressenten zu einem bestimmten Termin zu sich einzuladen und innerhalb einer begrenzten Zeit Angebote entgegenzunehmen. Dieses Verfahren empfinde ich als zu aufwendig und außerdem hätte ich die Sorge, dass es potenzielle Käufer eher abschreckt.

Wer die Auktion gerne an einem virtuellen Dienstleister abgeben möchte, kann sich zum Beispiel die Dienste von maklaro.de einkaufen. Da Maklaro aber selber mitverdienen möchte, habe ich mich dagegen entschieden und ein eigenes kostenfreies Verfahren „entwickelt“.

Hier der Text, den alle 5 Interessenten zum Beginn der Auktion erhalten haben:



Meine Erklärungen wurden, bis auf eine Ausnahme, direkt verstanden und die Interessenten haben direkt losgelegt. Wäre die Auktion nur langsam in die Gänge gekommen, hätte ich mir erlaubt, die €-Schritte zu erhöhen und die Gebotszeiten zu reduzieren.

Nach jedem Gebot habe ich ein Screenshot vom Gebot gemacht, den jeweiligen Namen geschwärzt und den anderen Teilnehmern zukommen lassen. Somit konnten die Teilnehmer sicher sein, dass ich nicht alleine am Rechner sitze und den Preis nur hochtreiben möchte.

Die Auktion war nach drei Tagen beendet und das Höchstgebot lag bei unglaublichen 247.500 €. Leider hatte sich diese Familie, die schon zwei Jahre auf der Suche war, mit der Finanzierung überschätzt und hat uns fairerweise recht frühzeitig darüber informiert.

Da das dritthöchste Gebot bei 237.500 € lag, habe ich dem zweithöchsten Bieter das Haus für 238.000 € angeboten. Da der Verkaufspreis sowieso schon weit über den Erwartungen lag, konnten wir diese Preissenkung von fast 10.000 € gut verkraften.


Auftrag zur Vertragsvorbereitung

Da der Verkauf in Eigenregie gemanagt wurde, musste nicht nur die Vermarktung, sondern auch die Kommunikation mit dem Notar selber gemacht werden.

Zwischen Kaufzusage, aufstellen einer Finanzierung und Notartermin, können einige Wochen und Monate vergehen. Damit ich nicht auf den Kosten vom Kaufvertrag sitzen bleibe, falls der Käufer sich kurzfristig umentscheidet oder seine Finanzierung platzt, habe ich einen Auftrag zur Vertragsvorbereitung vorbereitet.

In dem Auftrag werden alle relevanten Daten für den Kaufvertrag eingetragen. Außerdem werden die Kaufsumme und die zu erwartenden Gesamtkosten für den Käufer festgehalten. So sind beide Parteien auf der sicheren Seite und die Verbindlichkeit einer Unterschrift ist deutlich höher als eine mündliche Zusage. Außerdem hat der Notar, damit alle nötigen Informationen kompakt vorliegen, um den Kaufvertrag zügig zu erstellen.

Download “Auftrag zur Vertragsvorbereitung” Auftrag-zur-Vertragsvoreitung.docx – 7-mal heruntergeladen – 100 KB




Kosten-Ertragsrechnung



Die 80.000 € Mehrerlös auf den Kaufpreis ist ein hervorragendes Ergebnis. Der Kaufpreis von 158.000 € konnte in weniger als drei Jahren um satte 50 % auf 238.000 gesteigert werden.

Dem stehen natürlich Kosten für die Kaufnebenkosten, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten sowie die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber, welche ich nachfolgend kurz auflisten werde, um auf den Netto-Gewinn zu kommen.



Haus 158.000 €
Kaufnebenkosten 20.000 €
Kauf der Heizung aus EWE-Wärme-Plus 1.300 €
Badezimmereinrichtung 1.850 €
Kücheninstandhaltung 1.000 €
Neue Treppe 4.100 €
Neue Türen 2.100 €
Vinyl 700 €
Instandsetzung Carport 300 €
Instandsetzung Gartentor 900 €
Vorbaurollladen 250 €
Schönheitsreparaturen für den Verkauf 950 €
Vorfälligkeitsentschädigung 2.000 €
Gesamt 193.450 €



Somit beträgt der Netto-Gewinn 238.000 € – 193.450 € satte 44.550 €. Der Brutto-Gewinn halbiert sich zwar fast und der prozentuale Gewinn sinkt auf 23 %, aber dennoch sind wir mit dem Ergebnis sehr zufrieden. Erst recht, wenn man bedenkt, dass wir nicht lange in dem Haus gewohnt haben und es anfangs nicht geplant war, nach so kurzer Zeit wieder zu verkaufen.

Da wir in diesen zwei Jahren mit 6 % bis 10 % laufender Tilgung und einigen Sondertilgungen gearbeitet haben, gehen nur knapp 117.000 € an die Bank, während die restlichen 121.000 € auf mein Konto überwiesen werden.

Diesen Tag werde ich voraussichtlich richtig hart feiern und mein Konto zum Selfie einladen. Eine solch große Summe hatte ich noch nie, nicht mal annähernd auf meinem Girokonto.

Was ich mit dem Geld vorhabe, ob ich damit Immobilien hebeln werde, Schulden abbezahle oder weiter diversifiziere, werde ich dir in einem folgenden Artikel erzählen. Sicher ist auf jeden Fall, dass ein Teil davon für ein neues Eigenheim aufgewendet wird.


Verhandlungsgeschick beim neuen Eigenheim



Mit dem Verkauf unseres Eigenheims ist der Kauf einer neuen Immobilie verbunden. Da wir auch hier ein recht gutes Ergebnis erzielen konnten, möchte ich kurz auf meine Vorgehensweise, bzw. Kommunikation mit dem Makler eingehen.

Das Wunschobjekt ist uns direkt nach der Veröffentlichung des Inserats aufgefallen. Es passt perfekt zu unseren Anforderungen und übertrifft diese sogar mit einigen zusätzlichen Faktoren wie Sauna, Hausstaubsaugeranlage und großem Wintergarten. Das Haus ist nur 19 Jahre alt und neben laufenden Renovierungsarbeiten ist die Küche vor zwei Jahren erneuert worden.


Nur leider lag dieses Haus nicht in unserem geplanten Budget und wir haben uns erst nach zwei Wochen durchgerungen, es doch mal zu besichtigen und notfalls unser Budget dementsprechend zu erhöhen.

Bei der Besichtigung sind mir zwei Dinge aufgefallen, die für Verhandlungsspielraum im Kaufpreis gesorgt haben. Der Wintergarten hatte keine Baugenehmigung und ein Teil der Außenfassade ist nicht verfugt. Geschätzter Kostenpunkt in etwa 4.000 €. Bei der Besichtigung hat uns das Haus top gefallen und wir wollten es gerne haben. Dem Makler und Verkäufern gegenüber haben wir uns jedoch eher skeptisch verhalten und direkt mit offenen Karten gespielt, dass das Haus eigentlich über unserem Budget liegt.

Am nächsten Tag habe ich dann direkt eine E-Mail an den Makler gesendet. In der E-Mail habe ich mir gute Argumente für unseren Kaufpreis zurechtgelegt und dem Makler ein paar Angebote gemacht. Da das Haus über eine Bank angeboten wurde, habe ich direkt angeboten, dieses und weitere Objekte über die Bank zu finanzieren.

Wenn du sehen möchtest, wie ich eine solche Ankaufsverhandlung formuliere, lade dir einfach meine Vorlage herunter. Du darfst sie gerne für deine eigenen Zwecke anpassen und nutzen.

Download “Anschreiben Ankaufsverhandlung” Anschreiben-Ankaufsverhandlung.docx – 9-mal heruntergeladen – 13 KB



Das Haus wurde für 284.000 € angeboten, was meiner Meinung nach ein realistischer Preis ist. Um unser Budget jedoch einigermaßen zu halten, habe ich einen Preisvorschlag von 262.000 € abgegeben, was einer ordentlichen Reduzierung von 8 % entspricht. Das Haus war erst zwei Wochen inseriert und die Verkäufer hatten geäußert, dass sie es mit der Vermarktung nicht eilig haben. Deshalb haben wir nicht unbedingt mit einem Zuschlag gerechnet, sondern eher auf ein Gegenangebot gewartet.

Der Makler hat sich aber ins Zeug gelegt und beim Käufer einen Preis von 266.000 € herausgehandelt sowie einen Reduzierung der Courtage um 4.000 angeboten. Für meine Frau und mich ein Traumergebnis, welches wir natürlich sofort angenommen haben.


Da die Verkäufer ebenfalls bei der gleichen Bank sind, war der Rest nur noch Formsache und die Finanzierung sowie die Unterschrift unter dem Kaufvertrag schnell erledigt. Zwischen erster Besichtigung und Unterzeichnung des Kaufvertrags lagen gerade mal 5 Wochen und das inklusive der Finanzierungsbestätigung zu Top-Konditionen bei der Bank.

Beim Notartermin konnte ich sogar noch in Erfahrung bringen, dass das Haus erst 2017 für 250.000 € erstanden wurde und über 10.000 € in Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geflossen sind. Wenn man die allgemeinen Wertsteigerungen in diesem Zeitraum betrachtet, ist das ein weiterer Hinweis darauf, dass wir recht günstig eingekauft haben.


Fazit

Der Verkauf vom Eigenheim war wirklich eine tolle Sache. Der Prozess an sich hat mir riesigen Spaß bereitet und ich konnte viel dabei lernen. Außerdem wurde mir der Verkauf durch einen Hammer Verkaufspreis versüßt.



Was mein Vorgehen, dass Haus ohne Makler zu verkaufen und alles in Eigenregie zu machen, angeht, habe ich viel positives Feedback von den Interessenten bekommen. Einige haben auf die bösen Makler geschimpft und andere meinten wiederum, dass sie es sich selber nicht zutrauen oder antun würden. Zudem waren einige froh darüber, wenn man sich die üblichen 6 % Maklerhonorar sparen kann.

Was ich noch erwähnen muss, ist, dass wir durch das künstliche herauszögern zwischen Inserat und Kaufzusage 2 potenzielle Verkäufer verloren haben, da diese in der Zwischenzeit ein anderes Haus gefunden hatten. Beim nächsten Mal werde ich wahrscheinlich die Zeit zwischen Inserat und erster Besichtigung auf eine Woche reduzieren.

Das von mir gewählte Vorgehen ist mit Sicherheit nicht für jeden geeignet. Zum Teil braucht man schon Durchhaltevermögen und starke Nerven. Du solltest mindestens folgende Szenarien aushalten können:

Was ist, wenn ich zu hoch poker und zum Schluss keiner mehr das Haus will?

Was ist, wenn der einzige konkrete Käufer in der Zwischenzeit was anderes kauft?

Oh mein Gott, der Höchstbietende springt ab, wollen die anderen Bieter jetzt überhaupt noch?

Bei der Resonanz auf unser Haus und der Marge hatte ich da wenig sorgen. Bei engeren Verkäufen sollte man sich aber dessen bewusst sein.

Wenn du mir zu meinem Ergebnis gratulieren möchtest, freue ich mich über einen Kommentar von dir. Natürlich darfst du auch aus deiner Erfahrung berichten oder Verbesserungsvorschläge machen. So oder so, ich freue mich, von dir zu lesen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.