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7 Tipps um dein Risiko bei Investments in Immobilien zu minimieren

Danke!

Oft höre ich, dass es zu viele Risiken im Immobiliengeschäft gibt. Und ja, es gibt wirklich einige Risiken! Wer eine gute Rendite will, wird diese nie zum Nulltarif bekommen!

Wichtig ist es, sich seines Risikoprofils bewusst zu sein und seine Strategie danach auszurichten.

In diesem Artikel zeige ich dir 7 Wege, wie du deine Investments bestmöglich gegen viele Risiken absicherst.

Ich selber setze nicht alle diese Methoden um, bin mir dessen aber bewusst. Ich habe die Methoden ausgewählt, die gut zu meinem Sicherheitsbedürfnis passen. Da meine Strategie auf Wachstum ausgelegt ist, nehme ich das eine oder andere Risiko in Kauf. Denn wie schon eingangs erwähnt, gibt es eine steigende Rendite oft nur bei steigendem Risiko.

Inhalt

1. Hoher Cashflow

2. Viele Immobilien

3. Lange Zinsbindung

4. Gute Wohnungen in guter Mikrolage

5. Eigentumswohnung in der WEG

6. Liquide Rücklage

7. Versicherungen

Fazit


1. Hoher Cashflow



Stell dir vor, du hast eine Immobilie in sehr guter Lage, bei der du aber monatlich drauf zahlen musst, da du dir die Lage mit einem teuren Preis erkaufen musstest.

Wenn nun die Immobilienpreise fallen und eine Neubewertung stattfindet oder die Zinsen an sich steigen, zahlst du bei der Strategie der kurzen Zinsbindung noch mehr drauf. Ebenso sieht es beim Ausfall der Miete aus.

Das ist der Grund, warum ich lieber in weniger gute Lagen mit höherem Cashflow investiere. Als Faustregel sollen nach Steuer und Rücklage etwa 1 Promille zur freien Verwendung überbleiben. Wenn dann der Zinssatz steigt, habe ich noch einen entsprechenden Puffer.

In einem meiner vorherigen Artikel habe ich verschiedene Zinsverläufe mit meinem dafür erstellten Tool verglichen. Dabei hat sich für mich herausgestellt, dass ich mir sogar eine Verdopplung des Zinssatzes leisten kann.

Lies: Zukünftige Zinsentwicklung: Sollzinsbindungen im Vergleich

Bei einem Mietausfall verhält es sich ähnlich. Fällt bei einer Wohnung die Miete aus, wird diese durch den Cashflow meiner anderen Wohnungen weiterhin getragen.


2. Viele Immobilien



Wie im ersten Punkt bereits erwähnt, habe ich mehrere Wohnungen mit positivem Cashflow, mit denen ich den Ausfall einzelner Mieten kompensieren kann.

Ähnlich wie es bei einer Versicherung der Fall ist, kannst du dich somit selber versichern. Denn auch hier gilt das Prinzip, dass der einzelnen Wohnung durch die „Solidargemeinschaft“ der anderen Wohnungen im Ernstfall geholfen wird.

Hast du nur eine Wohnung und diese fällt aus, hast du einen Totalausfall von 100 %. Bei 10 Wohnungen sind es nur noch 10 % Ausfall und bei 100 dementsprechend nur noch 1 %. So wird es mit steigender Anzahl an Wohnungen immer leichter für dich, den Ausfall einzelner aufzufangen.


3. Lange Zinsbindung



Meine Strategie zum Investieren in Immobilien beruht auf Darlehensverträgen mit möglichst kurzer Zinsbindung. Das erhöht den Ertrag der einzelnen Wohnung durch einen besseren Zinssatz, sowie schnellerer und günstiger Refinanzierung. Auf der anderen Seite erhöht sich natürlich auch das Risiko bei steigenden Zinssätzen.

Lies: Warum ich immer eine kurze Zinsbindung wähle. Vergleich von kurzer und langer Zinsbindung

Wenn dir die Zinssicherheit wichtiger ist als eine gewinnbringende Flexibilität, dann solltest du lieber den einen Prozent mehr bezahlen und dein Darlehen auf 20 bis 30 Jahre festschreiben.

Solltest du gleichzeitig noch meinen ersten Tipp verfolgen und möchtest einen hohen Cashflow erzielen, schränkt sich der Markt der verfügbaren Wohnungen hiermit natürlich weiter ein.

Das heißt nicht, dass es keine Möglichkeiten gibt, in den Immobilienmarkt einzusteigen, sondern nur, dass du noch genauer hinsehen musst, um die richtigen Perlen zu entdecken.


4. Gute Wohnungen in guter Mikrolage



Wohnungen mit hoher Rendite findest du selten in A- oder B-Lagen. Wenn du 10 Prozent Rendite oder wie ich 1 Promille haben willst, kann es sich lohnen, auf sogenannte C-Lagen auszuweichen.

Wenn du in einer weniger beliebten C-Lage kaufst und damit rechnest, dass es schwieriger wird, einen Mieter zu finden, gibt es einige wichtige und auch ziemlich logische Dinge, die du beachten solltest.

Ich empfehle immer auf eine gute Mikrolage zu achten. Selbst wenn die Gegend noch so heruntergekommen ist, sobald Discounter, Schulen, Ärzte und Verkehrsanbindung da sind, gibt es immer auch jemanden, der dort wohnen möchte.

Bietest du in dieser Gegend die beste Wohnung zum günstigen Preis an, kann dir das Thema Leerstand fast egal sein. Wenn in der Gegend von 100 Wohnungen nur 10 vermietet werden, musst du halt zu den besten 10 % gehören. So einfach ist die Rechnung.


5. Eigentumswohnung in der WEG



Meine Empfehlung für einen Anfänger, aber auch für Vermieter mit hohem Sicherheitsbedürfnis ist es, in eine Wohnung in einer WEG zu investieren.


Während du bei einem Haus das komplette Risiko alleine trägst, wird es in einer WEG geteilt. Natürlich muss man dafür auch bei einer WEG auf eine gute Hausverwaltung und Eigentümerstruktur achten, das war es dann aber auch schon.

Überleg einfach mal, was es dich kosten würde, wenn ein Mietnomade dein Haus oder nur deine Wohnung ruiniert. Eine Wohnung Kernsanieren zu lassen ist deutlich günstiger als bei einem Haus.


6. Liquide Rücklage



Ich habe immer eine ausreichend große Menge an flüssigen Geldmitteln in Zugriff. Sollte ich eine Wohnung Kernsanieren müssen oder es fallen mehr Wohnungen aus, als ich durch andere kompensieren kann, überbrücke ich locker mehrere Monate mit meiner liquiden Rücklage.

Dabei beträgt meine aktuelle liquide Rücklage ca. 50.000 €. Das sollte für meine 10 Wohnungen eine Weile ausreichen.

Dabei ist es nicht so, dass ich das Geld einfach herumliegen habe. Der Wert meiner ersten Wohnung hat sich mittlerweile mehr als verdoppelt und somit konnte ich ein günstiges Darlehen durch Nachbeleihung aufnehmen.

Da ich nicht dabei zusehen möchte, wie die liquide Rücklage durch Inflation und Annuität mit der Zeit an Wert verliert, habe ich diese auf mehrere P2P Plattformen bei Laufzeiten von bis zu 90 Tagen gestreut.

So nutze ich die Rücklage gleichzeitig als Hebel und es kommt noch zusätzlicher Cashflow rein. Wenn ich kurzfristige Engpässe habe, kann ich bis zu 10.000 € mit meinem Dispo ausgleichen, bis ich die Kredite auf dem Sekundärmarkt veräußern kann.


7. Versicherungen



Bis hierhin habe ich dir schon einige wertvolle Tipps geliefert. Sollte das noch nicht ausreichen, um dein Sicherheitsbedürfnis zu stillen oder dein Portfolio noch nicht groß genug ist, um eine eigene „Solidargemeinschaft“ darzustellen, empfehle ich dir eine entsprechende Versicherung abzuschließen.

Im Prinzip lässt sich fast alles versichern. Du kannst dich gegen Mietnomaden, Mietausfall, Sanierungskosten und Rechtskosten absichern.

Das Gute dabei ist, dass bis auf die Rechtsschutzversicherung, alle Versicherungen auf den Mieter umgelegt werden können.

Ich halte es so, dass ich mich partiell absichere, wenn ich an potenzielle Problemmieter vermiete. Bei Mietern, die sich in der Insolvenz befinden oder schon eine hinter sich haben, schließe ich zum Beispiel eine Mietausfallversicherung ab.

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung, bei der ich ein schlechtes Gefühl mit dem Mieter habe, zahle ich gerne die 200 bis 300 € für das Rundum-Sorglos-Paket. Bei bestehenden Mietverträgen hat man zwar meistens noch eine Wartezeit von 6 Monaten, bis die Versicherung greift, das kann man aber mit einkalkulieren.


Fazit



In diesem Artikel habe ich mit dir meine 7 Tipps zur maximalen Sicherheit beim Investieren in Immobilien geteilt. Wie du vielleicht bemerkt hast, fehlt eigentlich noch der Punkt Know-how. Denn wenn du deine Risiken noch nicht einmal kennst und einschätzen kannst, hast du vielleicht zu viel Respekt vor den Investments und wirst dich niemals trauen, in das Geschäft einzusteigen.

Ich habe dir einige Lösungen aufgezeigt, mit denen du dein Bedürfnis nach der maximalen Sicherheit decken kannst.

Das ist natürlich nicht das Ende der Fahnenstange und es gibt noch dutzende weitere Betrachtungsweisen. Einige davon findest du in einem meiner bisherigen Artikel:

Lies: Wie du dich und deine Familie im Worst Case absicherst. Meine Strategie bei Tod oder Krankheit

Decken sich meine Tipps mit deiner Vorstellung vom sicheren investieren? Hast du noch weitere wertvolle Anregungen zum Thema? Dann lass es uns doch wissen und hinterlasse unten deinen Kommentar.

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