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6 Wohnungen auf einen Schlag – Entstehungsgeschichte und Gewinnübersicht

Danke!

Wie ich bereits in meinem letzten Artikel verkündet habe, habe ich im September den Kaufvertrag über ein Wohnungspaket von 6 Einheiten abgeschlossen.

Da sich dieser Kauf von meinen bisherigen stark unterscheidet und ich viel dabei lernen durfte, möchte ich dir in diesem Beitrag mehr Informationen darüber geben. Insgesamt hat mich dieses Vorhaben einen ganzen Schritt nach vorne gebracht. Nicht nur, weil ich meinen Bestand von 4 auf 10 Wohnungen erhöhen konnte, sondern weil ich einiges an Erfahrung und zudem noch gute Kontakte dazugewinnen konnte.

Inhalt

1. Entstehungsgeschichte

2. Probleme bei der Finanzierung

3. Kosten und Kalkulation

4. Fazit


Entstehungsgeschichte



Den ersten Kontakt zum Makler hatte ich bereits im Januar. Zu dem Zeitpunkt wurde nur eine Wohnung angeboten und die Kommunikation erwies sich als schwierig. Nach mehrmaligen Rückfragen bin ich dann aber doch noch mit dem Makler warm geworden und er hat mir erzählt, dass der Verkäufer insgesamt 15 Wohnungen zu veräußern hat, welche er aber nicht inseriert, sondern über Mundpropaganda verkaufen möchte.

Zu dem Zeitpunkt bin ich grade erst angefangen, mir einen Bestand an Wohnungen für den passiven Cashflow aufzubauen. Von daher war es für mich noch nicht vorstellbar, tatsächlich alle Wohnungen zu übernehmen. Trotzdem habe ich einfach mal mehrere Preisvorschläge zu 3, 6, 9 und allen 15 Wohnungen gemacht. Bei steigender Anzahl der Wohnungen habe ich dann entsprechende Abschläge vorgenommen.

Nachdem wieder einige Zeit ins Land gezogen ist, habe ich dann eine Antwort sowie Einladung zum persönlichen Treffen vom Eigentümer erhalten.

Kurz vor dem Gespräch habe ich dann noch von meinem Finanzierungsvermittler erfahren, dass ein Darlehen bis zu 1,3 Millionen Euro möglich wäre. Bei meiner eher durchschnittlichen Bonität mit gerade mal 145.000 € gebundenen Eigenkapital fand ich das schon recht sportlich.

Das Gespräch mit dem Eigentümer verlief dann richtig gut. Wie sich herausstellte, hat er einen ähnlichen Werdegang, wie den, den ich gerade anfange zu gehen.

Zitat: „Aus 1 plus 1 plus dann mal 2 und dann wieder 1, sind dann irgendwann 100 geworden. Da ist dann auch nichts Besonderes dran.“

Auf jeden Fall haben wir uns recht gut verstanden und er hat sich als recht flexibel dargestellt, was die Übernahme von Kaufnebenkosten und einem Verkäuferdarlehen angeht.

Die einzigen beiden Punkte mit wenig Verhandlungsspielraum waren die Anzahl der Wohnungen, die er als Gesamtpaket verkaufen wollte und die Preisuntergrenze. Pro Wohnung sollten es 55.000 € netto sein. Da die Wohnungen in dem Komplex für 57.000 € bis 95.000 € in den öffentlichen Vergleichsportalen ausgeschrieben werden, war das jedoch okay. Ich weiß zwar auch, dass der Eigentümer für die Wohnungen wahrscheinlich nicht mehr als 35.000 € ausgegeben hat, aber erstens habe ich nicht das gleiche Netzwerk wie er, um an solche Off-Market Deals zu kommen und zweitens sind die Preise in den letzten Jahren enorm gestiegen.

Somit gab es also die Option, alle Wohnungen oder keine zu bekommen. Wie du dir vorstellen kannst, war das eine ziemlich große Entscheidung für meine Frau und mich. Deshalb haben wir uns ein paar Tage Bedenkzeit genommen und die Vor- und Nachteile ausführlich besprochen. Die Vorteile haben ganz klar überwiegen und da es sowieso mein Ziel ist, einen hohen Immobilienbestand aufzubauen, warum muss es dann eine Wohnung nach der anderen sein? Somit entschieden wir uns dazu, die Wohnungen zu kaufen.


Probleme bei der Finanzierung



Nachdem wir uns also für den Deal entschieden haben und noch die Details mit dem Verkäufer geklärt hatten, ging es daran, die Finanzierung fix zu machen.

Hierfür hatte ich dann ja meinen Finanzierungsvermittler. Zusätzlich habe ich noch einen zwei gute Kontakte vom Eigentümer und vom Makler für Banken in meiner Region bekommen.

Der Prozess für die Finanzierung war dann aber mit einigen Schwierigkeiten verbunden und hat sich über insgesamt 4 Monate gezogen. Die Schwierigkeiten kamen zum einen davon, alle nötigen Unterlagen vom Eigentümer zu erhalten. Teilweise mussten noch Dokumente vom Bauamt angefordert werden. Zum anderen hat natürlich die Gesamtsumme von 970.000 € für alle Wohnungen inkl. Nebenkosten und geplanter Modernisierungen einen großen Anteil ausgemacht. Das Ganze dann bei relativ komplizierter Finanzierung auf 100 % und Verkäuferdarlehen. Meine, für diesen Deal, recht dünne Bonität, war sicherlich auch nicht gerade hilfreich dabei. Somit hat diese Finanzierung nicht gerade zu reger Begeisterung bei den Bankbearbeitern geführt, da diese natürlich lieber kompakte 08/15 Verträge abschließen.

Wie sich ziemlich schnell herausstellte, war das Angebot von meinem Finanzierungsvermittler über 1,3 Millionen Euro finanzieren zu können, nicht viel mehr als heiße Luft. Zu dem Zeitpunkt wusste ich noch nicht, dass dieser ähnlich wie Check24 arbeitet, und nicht nur für meine Hausbank tätig ist. Er hat also nicht viel mehr getan, als mich zu dem Thema beraten, die Finanzierung zusammengestellt und an die Banken gesendet. Wie ich später erfahren habe, gab es kaum einen Dialog zwischen meinem Vermittler und den Banken.

So war natürlich klar, dass die Finanzierung über meinen Finanzierungsvermittler als gescheitert zu betrachten war. Bei dem Bankkontakt, der durch den Eigentümer vermittelt wurde, ist es dann schon knapper geworden. Er hat sich richtig ins Zeug gelegt und ist mit mir verschiedene Optionen durchgegangen. Leider haben wir es aber auch nicht hinbekommen, eine Finanzierung über alle Wohnungen auf die Beine zu stellen.

In der Zwischenzeit war der Kauf aber so weit vorangeschritten, dass schon einige Kosten entstanden sind. Das Bauamt musste für die Bauunterlagen bezahlt werden, der Notar für den Kaufvertragsentwurf und den Entwurf für das Verkäuferdarlehen. Dazu natürlich noch die investierten Stunden von mir und dem Makler.

Von daher habe ich es einfach noch mal versucht und konnte den Eigentümer überzeugen, mir erst mal nur 6 Wohnungen zu verkaufen. Da er zufällig auch nur 6 der 15 Wohnungen steuerfrei veräußern konnte und er den Kauf auch endlich abschließen wollte, hat er zugestimmt.


Kosten und Kalkulation



Für die 6 Wohnungen habe ich nun 368.000 € inklusive (fast) aller Kaufnebenkosten bezahlt. Lediglich die Kosten für die Finanzierung kommen noch darauf. Insgesamt kann man also mit 370.000 € rechnen, was 61.667 € pro Wohnung entspricht. Bei 87 m² Wohnfläche und im Schnitt 461 € Kaltmiete finde ich schon ganz ordentlich.

350.000 € bekomme ich für 1,39 % von der Bank, weitere 40.000 als Verkäuferdarlehen für einen Zins von 4 %. So komme ich auf einen Mischzins von 1,66 %. Insgesamt habe ich also ein Darlehen von 390.000 € und somit noch 20.000 liquide Mittel, die ich in die Modernisierung der Wohnungen investieren kann. Das hilft mir dann wieder beim Steuern sparen und schlägt sich hoffentlich auch in der zu erzielenden Kaltmiete nieder.

Da die 40.000 € endfällig sind, zahle ich keine laufende Tilgung und komme auf einen anfänglichen Tilgungssatz von nur 1,79 %, was meinen Cashflow natürlich weiter optimiert.

Als Gesamtpaket betrachtet, erziele ich einen Cashflow von 802 € vor Steuern und Rücklage pro Monat. Zusätzlich gehen 583,33 € monatlich in Form der Tilgung direkt ab Tag 1 in mein Vermögen über. Insgesamt komme ich dann auf einen Gewinn von 1.385,33 €, was 230,89 € pro Wohnung pro Monat entspricht.

Mit diesen Wohnungen habe ich nicht nur mehr als doppelt so viele Wohnungen wie vorher, mein Cashflow wird verfünffacht und der passive Vermögenszuwachs fast verdoppelt!


Fazit



Wie ich finde, habe ich mit den 6 Wohnungen einen super Deal geschlossen. Außerdem habe ich noch die Möglichkeit, weitere Wohnungen von diesem Verkäufer zu erwerben und der Zufluss an guten Immobilien ist erst mal gesichert.

Es steht zum Ende des Jahres noch ein bereits feststehender Mieterwechsel an und ein weiterer Auszug liegt bevor, für den noch ein neuer Mieter gefunden werden muss.

Ich bin gespannt, welcher Aufwand und welche Herausforderungen mit nun insgesamt 10 Wohneinheiten auf mich zukommen und freue mich darauf.

Was sagst du zu meinem Deal? Hast du so was auch schon erlebt? Hättest du es auch wie ich gemacht oder gehst du keine Abkürzung und kaufst lieber eine Wohnung nach der anderen? Schreib doch kurz deine Gedanken als Kommentar. Vielen Dank dafür 🙂

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