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5.123,94 € Lehrgeld: Meine Fehler und wie du sie vermeidest.

Danke!

Mein Leben als aktiver Immobilieninvestor ist noch sehr kurz und ich stehe noch am Anfang meiner Karriere. Wie so oft, muss man viele Fehler erst selbst machen, bevor man sie in Zukunft vermeiden kann.

In diesem Blogbeitrag möchte ich ein bisschen aus dem Nähkästchen plaudern und dir über meine Erfahrungen und gemachten Fehlern berichten.

Inhalt

1. 115 € für keinen Lüfter

2. Das vergoldete Siphon

3. Von der Abrechnungsspitze getroffen

4. Falsche Formulierung im Kaufvertrag

5. Teure Renovierung und Leerstand

6. Fazit


115 € für keinen Lüfter


In ETW 2 habe ich das Badezimmer sanieren lassen und in dem Zuge sollte die Firma gleich einen Lüfter einbauen. Das hat sie aber nicht getan und da die Firma von außerhalb kommt, hätte sich die nochmalige Anfahrt nicht gelohnt. Deshalb habe ich eine weitere Firma damit beauftragt, welche die Wohnanlage gut kennt. Diese Firma, spezialisiert auf vergoldete Siphons, teilte nach Besichtigung des Badezimmers mit, dass der anliegende Schacht ein Versorgungs- und kein Entlüftungsschacht ist, und stellte mir 70 € dafür in Rechnung. Warum die Firma auf vergoldete Siphons spezialisiert ist, erfährst du später im Artikel.

Nachdem ich in Erfahrung gebracht habe, dass in der Wohnung Versorgungs- und Entlüftungsschacht direkt nebeneinanderliegen, habe ich den nächsten Monteur beauftragt. Auch dieser wollte wiederum keinen Lüfter verbauen, da in dem Haus eine passive Entlüftung über Lüftungssteine vorgesehen ist. Die Rechnung über 45 € habe ich trotzdem bekommen.

Nun habe ich die Wohnung zufällig an die Kinder der darüber liegenden Wohnung neu vermietet und konnte mir beim Abschluss des Mietvertrages mal das Badezimmer der Eltern ansehen, bei dem der Lüfterstein frei liegt.

Also habe ich in meiner Wohnung an der Stelle nachgesehen und konnte unter der Tapete fühlen, wo der Lüfterstein sitzt und das er nur übertapeziert wurde. Das Ganze ließ sich also in 5 Minuten mit einem Cuttermesser sauber lösen.

Für mich bedeutet diese 115 € teure Lehre, dass ich mir in Zukunft mehr Zeit nehmen muss, um der Sache erst mal auf den Grund zu gehen, bevor ich diese Arbeit abgebe. Außerdem muss ich noch einen Sanitärbetrieb finden, der auch motiviert ist, seine Arbeit ordentlich zu erledigen, und seinem Kunden wirklich helfen möchte. Gerade der erste Betrieb, welcher schon viele Wohnungen in der Anlage gemacht hat, sollte es eigentlich besser wissen.


Das vergoldete Siphon



Vor Kurzem hat mich meine Mieterin kontaktiert und über ein leckendes Siphon in der Küche informiert. Ich habe ihr die Nummer von dem von der Hausverwaltung empfohlenen Sanitärbetrieb gegeben und Sie darum gebeten, dass in die Hand zu nehmen. Außerdem habe ich ihr noch mal die Kleinreparaturklausel aus dem Mietvertrag erklärt und mein Go gegeben, dass Sie Reparaturen bis zu 200 € ohne Rücksprache in Auftrag geben kann. In diesem Fall bin ich einfach davon ausgegangen, dass es sich um eine Kleinigkeit handelt und es sowieso unter 100 € bleibt und damit von ihr getragen werden muss.

Als mich die Mieterin danach anrief und sich fast entschuldigt hat, dass die Rechnung wohl um die 140 € liegen dürfte und ich sie nun doch bezahlen muss, bin ich davon ausgegangen, dass es wohl doch mehr als ein Leck war und wollte erst mal die Rechnung abwarten.

Nachdem dann die Rechnung bei mir angekommen ist, bin ich fast vom Glauben abgefallen. 180 € und es wurde tatsächlich nur das Siphon getauscht! Die Monteure hatten das passende Ersatzmaterial nicht dabei und mussten noch mal zum Großmarkt. Somit wurden mir für den Meister mit seinem Helfer 2,5 Arbeitsstunden für die Fahrerei berechnet. Insgesamt 120 €! Ich kann wirklich froh sein, dass der Großmarkt nicht weit entfernt ist und die Monteure nicht noch weiterfahren mussten!

Für eine Arbeit, die ein Laie in einer viertel Stunde erledigt hat, ist das schon ein respektables Ergebnis. Doppelt ärgerlich für mich, da ich nicht nur 120 € zu viel zahle, sondern 180, da diese Kosten eigentlich locker mit der Kleinreparaturregelung gedeckt sein sollten.

Für mich habe ich hieraus gleich mehrere Lehren gezogen. Der Sanitärbetrieb ist nicht das erste Mal negativ bei mir aufgefallen aber sicher das letzte Mal. Außerdem werde ich nichts mehr ohne Kostenvoranschlag oder genauer Rücksprache mit den Monteuren erledigen lassen. Um bei meinen vermieteten Einbauküchen sicherzugehen, habe ich meinen Mietvertrag nun dahingehend erweitert, dass der Mieter für die Wartung und Reparatur verantwortlich ist.


Von der Abrechnungsspitze getroffen



Meine erste Wohnung habe ich 2008, drei weitere in diesem Jahr gekauft. Was eine Abrechnungsspitze ist und was sie bedeutet, wusste ich bisher aber nicht.

Wenn du eine Wohnung kaufst, übernimmst du alle Lasten und Pflichten und damit auch die Pflicht, etwaige Nachzahlungen an die Hausverwaltung zu zahlen, die bei der Jahresabrechnung anfallen. Wenn die Wohnung vermietet übergeben wird, kannst du die Kosten natürlich wieder auf deinen Mieter umlegen. Bei einer leer übernommenen Wohnung bleibst du an den Kosten hängen.

Zwei meiner neuen Wohnungen haben kurz vorm Abrechnungsstichtag den Besitzer gewechselt und ich damit auch die Abrechnungsspitzen. Während bei der einen Wohnung ein Überschuss von 1.204,44 € zu meinen Gunsten anfiel, musste ich bei der anderen 1.838,15 € drauflegen. Da ich diese Kosten nicht einkalkuliert habe, ist das natürlich ziemlich ärgerlich.

Bei der Wohnung mit der Nachzahlung handelte es sich um einen Privatverkauf in Eigenregie. Die Verkäuferin hatte an Monteure vermietet, während Sie weiter die normale Hausgeldzahlung an die Hausverwaltung überwiesen hat. Hier habe ich einen, für die Verkäuferin, recht guten Preis für die Wohnung bezahlt und war bei der Übernahme ziemlich kulant. Von daher habe ich es mir einfach mal erlaubt, bei der Verkäuferin höflich anzufragen, ob Sie die Kosten nicht übernehmen möchte.

Am nächsten Tag bekam ich die Antwort, dass Sie den Betrag soeben überwiesen hat. Jackpot!

Somit habe ich mit der Abrechnungsspitze richtig Glück gehabt. Anstatt einem Minus von 633,71 € komme ich mit einem Plus von knapp 1.200 € aus dieser Geschichte. So darf das Lehrgeld in Zukunft natürlich immer aussehen.

Falsche Formulierung im Kaufvertrag



Von Alexander Raue habe ich nun zum ersten Mal den Tipp übernommen, die kompletten Kaufnebenkosten auf den Verkäufer umzulegen. Also nicht nur die übliche Maklercourtage, sondern auch die Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Link: Vermietertagebuch von Alexander Raue

Leider habe ich den Passus vom Notar nicht richtig interpretiert. Es wurden alle Kosten, die mit dem Kaufvertrag verbunden sind auf dem Verkäufer umgelegt. Auf den Kosten für die Geldbeschaffung bin ich sitzen geblieben. Der Spaß hat mich in diesem Fall 661,33 € gekostet und der Text im Kaufvertrag wird in Zukunft angepasst.


Teure Renovierung und Leerstand



Mit meiner ETW 2 habe ich die erste Wohnung in einem schlechten Zustand erworben, welche ich renovieren lasse. Da ich noch kein entsprechendes Netzwerk an Handwerkern habe, muss ich dieses noch aufbauen.

Für die Renovierung habe ich für Küche, Bad, neu Streichen und ein paar kleineren Arbeiten erst mal grob mit 9000 € kalkuliert und diese mit der Finanzierung abgedeckt.

Als ich das erste Angebot für ein neues Bad (5 m²) über 11.632,25 € in den Händen hielt, musste ich schlucken. Bei der Suche nach einer günstigeren Möglichkeit bin ich auf einen Dienstleister gestoßen, der die Fliesen und Badewanne professionell neu beschichtet. Generell finde ich das Potenzial dieser Methode gut, das Angebot über 6,287, 11 € aber weniger.

Glücklicherweise habe ich noch eine Firma empfohlen bekommen, welche zwar eine Anfahrt von über 110 Kilometern hat, aber mit 3.272,50 € deutlich günstiger als die lokalen Mitbewerber ist.

Bei der Küche war eine Restaurierung abgesprochen, welche sich in einem Preisrahmen unter 1.000 € bewegen sollte. Leider hat sich der Restaurator hier verschätzt und nach kurzer Zeit festgestellt, dass man bei der Küche nichts mehr herausholen kann. Da zu diesem Zeitpunkt schon gestrichen und der Boden verlegt war, ist das natürlich doppelt ärgerlich. Hier sind die Arbeiten noch nicht abgeschlossen, aber ich hoffe, mit 4.000 € auszukommen.

Dadurch, dass ich mir die Kostenvoranschläge erst nach dem Kauf geholt und die Dienstleister nacheinander beauftragt habe, ist viel Zeit verloren gegangen. Außerdem ist es schwer, mit einer Wohnung im schlechten Zustand während der Renovierungsphase einen Mieter zu finden.

Während meine Mehrkosten für die Renovierung „nur“ knapp 2.000 € betragen, muss ich noch mal 3.372,05 für 6 Monate Leerstand drauflegen. Auch wenn ich davon im nächsten Jahr die anteiligen Nebenkosten für die Heizkosten usw. wiederbekomme und ein Teil als Tilgung in mein Vermögen übergeht, sind vorerst über 5.000 € Eigenkapital verbrannt.

Als Lehre ziehe ich hieraus aber einiges. In Zukunft muss ich mich viel früher und schneller um die Renovierung der Wohnung kümmern. Sinnvoll ist mit Sicherheit, direkt mit dem Verkäufer auszuhandeln, für diese Zwecke schon während der Ankaufphase in die Wohnung zu können und dann gleich mehrere Dienstleister gleichzeitig zu bestellen. Außerdem werde ich versuchen, die Kosten für den Leerstand direkt in die Finanzierungssumme einfließen zu lassen.


Fazit



Seid meinem Entschluss in Immobilien zu investieren, habe ich erst drei Wohnungen gekauft. Während dieser Zeit habe ich aber schon einiges erlebt und viel Erfahrung sammeln dürfen. Mein Lehrgeld beträgt insgesamt 5.123,94 €. Nicht alles davon wurde einfach nur verbrannt, aber es war trotzdem nicht einkalkuliert und muss nun aus dem Eigenkapital zugeschossen werden.

Viele der Fehler, die ich gemacht habe, wiederholen sich mit Sicherheit nicht und können als Lehrgeld abgeschrieben werden. Solange ich stetig weniger falsch mache und aus bisherigen Erfahrungen lerne, kann ich damit leben. Vorausgesetzt natürlich, dass die Fehler weiterhin in so einem bezahlbaren Rahmen bleiben wie bisher.

Ich hoffe, du hast nicht die gleichen Fehler wie ich gemacht und konntest eventuell sogar was für dich daraus ziehen. Sicher hast du deine eigenen Erfahrungen gemacht und durftest auch schon an der einen oder anderen Stelle kräftig draufzahlen. Lass doch bitte einen Kommentar hier, um mich und andere vor den gleichen Fehlern zu bewahren.

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